Mietzinsobergrenze / Lagezuschlag – Vergleichslagen im städtischen Bereich
In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen.
Die Antragstellerin begehrte die Überprüfung des Mietzinses für ihre Wohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk. Inhaltlich ging es um die Frage, ob für die (außerhalb eines Gründerzeitviertels gelegene) Wohnung ein Lagezuschlag gebührt.
Das Erstgericht hielt einen solchen Zuschlag wegen der guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und der im Nahebereich der Wohnung gelegenen Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs für berechtigt. Dabei verglich es die Lage der Wohnung mit sämtlichen anderen Lagen Wiens.
Das Rekursgericht zog als Vergleichsmaßstab für die Beurteilung der Lage nicht das gesamte Stadtgebiet Wiens heran, sondern den Bezirk, in dem sich die Wohnung befindet. Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten sei im 5. Bezirk allgemein üblich, weswegen kein Lagezuschlag gebühre.
Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisonsrekurs des Vermieters nicht Folge und bestätigte die Entscheidung des Rekursgerichts im Ergebnis. Die Durchschnittlichkeit einer Lage bestimme sich nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens, sodass es eines wertenden Vergleiches mit anderen Lagen bedürfe. Dabei sei nicht auf politische Grenzziehungen, sondern darauf abzustellen, welcher Bereich nach der Beurteilung des Wohnungsmarktes ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstelle. Als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage sei daher nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Im Fall eines im 5. Wiener Gemeindebezirk gelegenen Hauses seien das die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschoßigen Verbauung. Im Vergleich dazu rechtfertigten die Erschließung der Wohnumgebung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Möglichkeiten zur Nahversorgung keine überdurchschnittlichen Lage.
