Zulässigkeit eines Raumordnungsvertrags
Ein Raumordnungsvertrag, mit dem sich ein Bauträger gegenüber einer Gemeinde zur Bebauung einer ihm gehörenden Liegenschaft mit einer förderbaren Gesamtanlage verpflichtet, ist jedenfalls dann grundsätzlich zulässig, wenn die Liegenschaft zuvor als Freiland gewidmet war und erst durch die Umwidmung, die aufgrund des Raumordnungsvertrags erfolgte, bebaubar wurde.
Die Klägerin – eine Bauträgerin – erwarb ein als Freiland gewidmetes Grundstück im Wissen, dass sie für eine Umwidmung in Bauland (Wohngebiet) eine Vereinbarung im Sinn des § 33 Absatz 2 Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) mit der Gemeinde treffen muss. Nach Abschluss eines Vertrags, mit dem sie sich zur Errichtung einer förderbaren Gesamtanlage und zur Veräußerung aller Wohneinheiten zu Wohnbauförderungskonditionen verpflichtete, widmete die Gemeinde das Grundstück um. Der von der Klägerin in der Folge errichtete massive Geschoßwohnungsbau wurde im Siedlungsgebiet nur deshalb bewilligt, weil es sich bei der Wohnanlage um wohnbaugeförderte Wohneinheiten handelte.
Die Klägerin begehrte wegen vermeintlicher Gesetzwidrigkeit und Sittenwidrigkeit die Nichtigerklärung des gesamten Raumordnungsvertrags, die Löschung der zugunsten der beklagten Gemeinde einverleibten Vorkaufsrechte und die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für alle Vermögensschäden, weil sie in der Verfügung über die Wohneinheiten auf ihrer Liegenschaft beschränkt sei. Insbesondere die Vorgabe, wonach es sich bei der geplanten Wohnanlage um eine „förderbare Gesamtanlage“ handeln müsse, sei von der gesetzlichen Ermächtigung gemäß § 33 TROG nicht gedeckt.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die das Klagebegehren mangels Nichtigkeit des Raumordnungsvertrags abweisenden Entscheidungen der Vorinstanzen.
Der zwischen den Parteien geschlossene Verwendungsvertrag ist von § 33 Absatz 2 und 3 TROG gedeckt. Es liegen auch keine (anderen) Gründe vor, aus denen sich schon von vornherein seine Unzulässigkeit ergäbe. Die Schutzwürdigkeit der Klägerin, die sehenden Auges das Risiko einging, dass die Bebauung und der daraus erzielte Projekterlös letztlich nicht ihren Vorstellungen entsprach, tritt deutlich gegenüber den öffentlichen Interessen zurück, die die Beklagte im Einklang mit den Zielen des TROG verfolgte, nämlich das Raumordnungsziel „leistbares Wohnen“ zu verwirklichen. Die Einhaltung eines Raumordnungsvertrags kann insbesondere mit den in § 33 Absatz 4 TROG genannten Vorschlags- und Zustimmungsrechten abgesichert werden. Selbst wenn einzelne Bestimmungen des Vertrags unzulässig sein sollten, ergäbe sich daraus (noch) nicht die Gesamtnichtigkeit des Vertrags. Eine Teilnichtigkeit machte die Klägerin nicht geltend. Vielmehr brachte sie zum Ausdruck, von der Bindung an die – zulässig vereinbarten – wohnbauförderungsrechtlichen Kriterien befreit werden zu wollen, um die Objekte freihändig (zu einem höheren Preis an beliebige Interessenten) veräußern zu können. Damit hat sie keinen Erfolg.
