Abtretung des Mietrechts: Wer trägt die Kosten für die Reparatur einer Heiztherme, die der Rechtsvorgänger des Mieters an Stelle eines Einzelofens einbauen ließ?
Der Vermieter ist zur Erhaltung der vom Mieter im Laufe des Mietverhältnisses eingebauten Heiztherme verpflichtet, wenn er im Zug eines gesetzlichen Mieterwechsels durch Abtretung des Mietrechts (§ 12 MRG) von seinem Recht auf Anhebung des Mietzinses auf den zulässigen Höchstbetrag Gebrauch machte (§ 46 Abs 2 MRG) und dieser Höchstbetrag nur aufgrund der Verbesserung der Ausstattungskategorie durch den Einbau der Heiztherme ausgeschöpft werden durfte.
Im Vollanwendungsbereich des MRG umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters auch die Arbeiten, die zur Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme erforderlich sind. „Mitvermietet“ ist eine Heiztherme aber nur, wenn der Vermieter sie dem Mieter gegen Entgelt bereit stellt. Gab es in dem Mietgegenstand anfänglich keine Heizung und lässt der Mieter erstmalig eine Heiztherme einbauen oder wird ein vorhandener und mitvermieteter Einzelofen im Zug einer Verbesserung vom Mieter gegen eine Heiztherme ersetzt, ist das neue Gerät nur dann (anstelle des alten) mitvermietet, wenn sich dieser Umstand auch in der Mietzinshöhe niederschlägt. Nur wenn der Mieter aufgrund der nunmehr vorhandenen Heiztherme einen höheren Mietzins zu zahlen hat, ist der Vermieter zu deren Erhaltung verpflichtet.
In dem vom Obersten Gerichtshof zu entscheidenden Fall trat die Mieterin gemäß § 12 MRG in das Hauptmietverhältnis ihres Vaters ein. Zum Zeitpunkt der Anmietung durch den Vater wurde die Wohnung lediglich mit einem Ofen beheizt. Die Wohnung entsprach damit (nur) der Ausstattungskategorie C. Später ließ der Vater eine Gas-Kombi-Therme einbauen. Seit diesem Einbau der Heiztherme weist die Wohnung alle für die Ausstattungskategorie A erforderlichen Merkmale auf. Nach dem Eintritt der Mieterin in das Hauptmietverhältnis ihres Vaters machte die Vermieterin ihren Mietzinserhöhungsanspruch nach § 46 Abs 2 MRG geltend und begehrte unter Berufung auf die Ausstattungskategorie A die Anhebung des Hauptmietzinses auf den damals maßgeblichen Höchstbetrag. Dieser Höchstbetrag durfte nur aufgrund der nunmehr höheren Ausstattungskategorie A ausgeschöpft werden. Die Verbesserung der Kategorie durch den Einbau einer Heiztherme anstelle eines Einzelofens wirkte sich hier daher auf die Mietzinshöhe aus. Die Mieterin hat aufgrund der nunmehr vorhandenen Heiztherme einen höheren Mietzins zu zahlen. Die Vorinstanzen trugen daher der in diesem Fall erhaltungspflichtigen Vermieterin auf, die notwendig gewordene Reparatur der Heiztherme durchzuführen. Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidungen.
