Anwendbarkeit des BTVG auf (Miet-)Kaufoptionsverträge
Ein entgeltlicher Optionsvertrag, der auf den Erwerb von (Wohnungs-)Eigentum gerichtet ist, ist ein Bauträgervertrag im Sinn des § 2 Abs 1 BTVG. Das vor Fertigstellung des Vertragsgegenstands vereinbarungsgemäß entrichtete Optionsentgelt kann daher der Sicherungspflicht des § 7 Abs 1 BTVG unterliegen. Vor Sicherung der Erlangung des (Wohnungs-)Eigentums kann diese Sicherungspflicht nicht geendet haben und das Optionsentgelt daher zurückgefordert werden.
Im Jahr 2020 schlossen die Streitteile (in voneinander getrennten Vertragsurkunden) einen Mietvertrag und einen Optionsvertrag, in dem die Beklagte als zukünftige Eigentümerin der Wohnung den Klägern das Recht einräumte, die Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren ab Beginn des Mietvertrags zu einem näher bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Für die Einräumung des Optionsrechts zahlten die Kläger vor Fertigstellung der Wohnung ein (den in § 1 Abs 1 BTVG genannten Betrag übersteigendes) Optionsentgelt, das nach dem Optionsvertrag im Fall der Ausübung der Kaufoption auf den Kaufpreis anzurechnen war.
Eine Sicherstellung des Optionsentgelts oder des beabsichtigten Wohnungseigentumserwerbs nach den Sicherungsmodellen des BTVG erfolgte nicht.
Die Kläger forderten von der Beklagten das Optionsentgelt zurück, weil es mangels Sicherung nach den Sicherungsmodellen des BTVG nicht fällig gewesen sei.
Die Beklagte wendete ein, dass das BTVG nicht anwendbar sei, weil der Optionsvertrag kein Vertrag über den Erwerb des Eigentums sei, sondern damit nur die zukünftige Möglichkeit des Erwerbs eingeräumt werde. Eine Sicherungspflicht habe überdies mit der Übergabe der Wohnung geendet.
Das Erstgericht verneinte die Anwendbarkeit des BTVG auf Optionsverträge und wies das Klagebegehren ab.
Das Berufungsgericht sah im Optionsvertrag hingegen einen Bauträgervertrag iSd BTVG und verpflichtete die Beklagte zur Rückzahlung des Optionsentgelts.
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Beklagten nicht Folge.
Beim Optionsvertrag und dem durch Ausübung des Optionsrechts in Geltung zu setzenden Vertrag handle es sich zwar um getrennte Rechtsgeschäfte, doch sei auch der Optionsvertrag auf den Erwerb des Wohnungseigentums gerichtet und die Wohnung zum Zeitpunkt dieser Vereinbarung erst zu errichten. Das Vorauszahlungsrisiko, das das BTVG ausschalten wolle, treffe auch den Optionsberechtigten, der (letztlich) ein in § 2 Abs 1 BTVG genanntes Recht erwerben können solle und vor Fertigstellung des zu erwerbenden Objekts eine Vorauszahlung in Form eines Optionsentgelts entrichte. Auf die Vertragskonstruktion komme es nicht an, weil es ansonsten allzu leicht wäre, den Schutzzweck der – zugunsten des Verbrauchers zwingenden – Bestimmungen des BTVG durch geschickte Vertragsgestaltungen zu umgehen.
Ansprüche des Bauträgers würden erst fällig, wenn und soweit die im BTVG vorgesehenen Sicherungen des Erwerbers vorlägen, die unstrittig zu keinem Zeitpunkt vorgelegen seien. Die Sicherungspflicht ende erst mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsgegenstands und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung. Da der Optionsvertrag und der davon abhängige Kaufvertrag in ihrer Gesamtheit auf den Erwerb von (Wohnungs-)Eigentum gerichtet seien, habe die Sicherungspflicht nicht vor Sicherung der Erlangung dieser Rechtsstellung enden können.
Das Optionsentgelt sei somit entgegen den Bestimmungen des BTVG geleistet worden und auch nicht nachträglich durch Ende der Sicherungspflicht fällig geworden, sodass es von den Klägern nach § 14 BTVG zurückgefordert werden könne.
