Aufkündigung einer Genossenschaftswohnung wegen Nichtaufgabe einer anderen Wohnung
Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach dem Gesetz ua dann vor, wenn „ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter […] als wichtig und bedeutsam anzusehen ist“. Als ein solcher Umstand wurde in einem Vertrag die Nichtaufgabe einer anderen Wohnung vereinbart.
Der Beklagte, ein Opernsänger, schloss am 3. 3. 2003 mit der Rechtsvorgängerin der klagenden gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft als deren Mitglied einen Nutzungsvertrag über eine Wohnung in Wien, in dem folgende Klausel enthalten ist: „Das Mitglied verpflichtet sich, innerhalb von sechs Monaten ab Vertragsbeginn bestehende Miet- oder sonstige Rechte an einer anderen Wohnung nachweislich aufzugeben und auf Verlangen der Genossenschaft entsprechende Urkunden, wie Kündigungsschreiben oder Aufhebungsvereinbarungen, vorzulegen. Sollte das Mitglied dieser Verpflichtung nicht nachkommen, wird dies ausdrücklich als wichtiger Kündigungsgrund im Sinne des § 30 Abs 1 und Abs 2 Z 13 MRG vereinbart […].“
Der Beklagte war zur Zeit des Vertragsschlusses und ist nach wie vor gemeinsam mit seiner Frau Hauptmieter einer im selben Wiener Bezirk gelegenen Wohnung. Der Beklagte verbringt etwa zwei Drittel der Zeit in der Genossenschaftswohnung, die er zu Wohnzwecken benützt (Essen, Schlafen, Wäsche). In der zu Wohnzwecken von seiner Frau benützten Mietwohnung hat er seine Proberäume und seinen „Home-Office-Bereich“.
Das Berufungsgericht erklärte die gerichtliche Aufkündigung der Genossenschaftswohnung für rechtswirksam und verurteilte den Beklagten zur Rückgabe der Genossenschaftswohnung.
Der Oberste Gerichtshof wies die ordentliche Revision des Beklagten zurück und führte unter anderem aus:
Gemäß § 21 Abs 3 Wohnbauförderungsgesetz 1984 (WFG) ist, wer eine geförderte Wohnung nicht als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung bezieht, verpflichtet, seine Rechte an einer bisher zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendeten Wohnung binnen sechs Monaten nach Bezug der geförderten Wohnung aufzugeben. Gemäß § 28 Abs 1 Z 1 WFG liegt ein wichtiger Kündigungsgrund nach § 30 Abs 1 MRG hinsichtlich einer nach bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften geförderten Wohnung vor, wenn der Mieter seine bisher zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendete Wohnung nicht aufgegeben hat. Die vorliegende Klausel lehnt sich an § 28 Abs 1 Z 1 WFG an. Warum der vereinbarte Kündigungsgrund nicht objektiv wichtig und bedeutsam iSd § 30 Abs 2 Z 13 MRG, sondern vielmehr gröblich benachteiligend sein soll, ist nicht ersichtlich.
Im vorliegenden Fall knüpft der vereinbarte Kündigungsgrund nicht an einer Aufgabe eines anderen Hauptwohnsitzes an, sondern explizit an die (Nicht -)Aufgabe „bestehende[r] Miet- oder sonstige[r] Rechte an einer anderen Wohnung“. Es kommt also nicht darauf an, ob der Beklagte in der aufgekündigten Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat und wofür er die andere Wohnung gebraucht, nämlich zu Wohnzwecken oder „nur“ als Proberaum und „Home-Office“.
Die Wendung, dass „bestehende Miet- oder sonstige Rechte an einer anderen Wohnung“ aufgegeben werden müssen, ist auch nicht unbestimmt. Der Begriff „Mietrechte an einer anderen Wohnung“ ist nicht weiter auslegungsbedürftig; dieser Fall liegt hier vor. Hinsichtlich „sonstiger Rechte“ kann die Klausel im Übrigen redlicherweise nur dahin verstanden werden, dass sonstige Wohnungsgebrauchsrechte gemeint sind, wie es etwa bei einer Dienstbarkeit der Wohnung der Fall ist. Im Individualprozess ist die Auslegung nicht „im kundenfeindlichsten Sinn“ vorzunehmen.
