Aufkündigung eines Kleingartenpachtvertrags nach Vereinigung von Eigentümer und Generalpächter wegen geplanter Bebauung
Kommt es zur Vereinigung von Eigentümer und Generalpächter, kann aufgekündigt werden, wenn eine Bebauung des Grundstücks geplant ist, die nicht auch nach den für Kleingärten geltenden baurechtlichen Beschränkungen möglich wäre.
Der Beklagte hat vor zwanzig Jahren von einem Generalpächter einen Kleingarten in Unterpacht genommen. Unter anderem das Grundstück, auf dem sich sein Kleingarten befindet, wurde später vom Grundeigentümer an den Generalpächter veräußert. Von diesem erwarb wiederum später die Klägerin das Eigentum am Grundstück. Auf der nunmehr im Alleineigentum der Klägerin stehenden Liegenschaft wurden in der Folge drei Baulose errichtet. Diese Baulose veräußerte die Klägerin an Dritte, die darauf sofort nach rechtswirksamer Kündigung der Pachtverträge – hierunter der Pachtvertrag des Beklagten – und Räumung drei Einfamilienhäuser errichten wollen, für welche auch Baubewilligungen erteilt wurden.
Die Klägerin kündigte den Pachtvertrag auf. Als Kündigungsgrund machte sie geltend, dass das Grundstück innerhalb eines Jahres der Bebauung zugeführt werden solle (§ 6 Abs 2 lit b 1. Fall KlGG).
Das Erstgericht erkannte die Aufkündigung für rechtswirksam.
Das Berufungsgericht hob die Aufkündigung als rechtsunwirksam auf.
Der Oberste Gerichtshof hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Rechtssache an das Erstgericht zurück. Er führte unter anderem aus:
Im vorliegenden Fall beruht die Nutzung des Kleingartens durch den Beklagten auf einem von ihm mit dem seinerzeitigen Generalpächter abgeschlossenen (Unter-)Pachtvertrag. Die Frage von dessen Aufkündbarkeit ist nach § 12 KlGG zu beantworten. Danach kann der Generalpächter einen Unterpachtvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. Zu entscheiden ist, ob im hier vorliegenden besonderen Fall einer Vereinigung der Stellung des Generalpächters und der des Eigentümers die geplante Bebauung (als Kündigungsgrund im Sinne des § 6 Abs 2 lit b KlGG) des Grundstücks als wichtiger Grund anzusehen ist.
Das KlGG sollte im städtischen Raum für den durch das Mietrecht nicht geschützten Bereich der Nutzung bloß zur kleingärtnerischen Eigenversorgung und zur Erholung ebenfalls einen Schutz eröffnen. Dieser Schutz war immer subsidiär zu einer Nutzung zu Wohn- und Erwerbszwecken oder einer im öffentlichen Interesse liegenden anderweitigen Verwendung, und zwar gleichgültig, ob die Kleingartennutzung im Rahmen eines Vertragsverhältnisses direkt zum Grundeigentümer oder über den Weg eines Generalpächters erfolgt. Diese Subsidiarität rechtfertigt es, im besonderen Fall der Vereinigung von Eigentümer und Generalpächter die beabsichtigte Bebauung der Liegenschaft als wichtigen Grund zur Aufkündigung des Unterpachtvertrags zu werten.
Anzunehmen, dass jede geplante Bebauung eines Grundstücks oder Grundstücksteils (etwa mit einer kleinen Laube) die Aufkündigung des Generalpachtvertrags rechtfertigen könnte, wäre dann, wenn eine limitierte Bebaubarkeit als typisch für Kleingartennutzungen gesondert geregelt ist (und vielleicht bereits genutzt wurde), mit dem Ziel dieses Kündigungstatbestands, eine vorrangige anderweitige Nutzung des Bodens zu ermöglichen, nicht vereinbar. Den Feststellungen lässt sich nun nicht entnehmen, ob es sich beim geplanten und bereits bewilligten Bauvorhaben um ein solches handelt, das über das hinausgeht, was insbesondere nach der Bauordnung für Wien und dem WKlG 1996, auch in Kleingärten möglich ist.
