Betriebskostenanteil
Die bloße Nennung eines bestimmten – hinter dem gesetzlichen Ausmaß zurückbleibenden – Betriebskostenanteils in einem schriftlichen Mietvertrag ist im Zweifel nicht als Einigung über einen von § 17 MRG abweichenden Aufteilungsschlüssel, sondern bloß als Wissenserklärung des Vermieters über den derzeit vorgeschriebenen gesetzlichen Anteil zu qualifizieren.
Der Beklagte mietete ab 1. 7. 1994 in einem Wiener Zinshaus Geschäftsräumlichkeiten zum Betrieb einer Kaffee-Konditorei; diese Räumlichkeiten bestehen aus einem Gassenlokal mit Nebenräumen und einer „Backstube“ von rund 127 m² im Keller; die Gesamtfläche des Bestandobjekts beträgt 305,08 m². Im schriftlichen Mietvertrag ist indes als dessen Nutzfläche nur ein Ausmaß von 185 m² festgehalten. § 3.1 dieses Vertrags hat folgenden Wortlaut:
„Der vereinbarte Mietzins besteht aus
a) dem Hauptmietzins (Grundzins)
b) dem Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, welcher 7,79 % beträgt.
… [gestrichen]
e) der Umsatzsteuer (MwSt).“
Der frei vereinbarte Hautmietzins betrug ATS 9.000 monatlich wertgesichert. Das für den Mietvertrag verwendete Formular stammt von der Hausverwalterin. Anlässlich des Vertragsabschlusses wurde über den Anteil an den Betriebskosten (BK) nicht gesprochen. Daher wurde auch keine ausdrückliche Vereinbarung über einen fixen BK-Anteil für den Beklagten getroffen. Nach Verkauf der Liegenschaft und Parifizierung wurde 2002/2003 Wohnungseigentum begründet. Erstmals mit Schreiben vom 24. 3. 2003 wurde dem Beklagten von der neuen Liegenschaftseigentümerin mitgeteilt, dass sich der für sein Bestandobjekt maßgebende BK-Anteil „auf Grund neuer Parifizierungsunterlagen“ ab April 2003 auf 11,44 % erhöht habe. Der Beklagte zahlte den Mietzins seit Jänner 2001 nahezu immer verspätet.
Die klagende Partei begehrte zunächst den Zuspruch eines – später infolge Zahlung eingeschränkten – Zinsrückstands von 3.040,87 EUR sA (215,97 EUR für April 2003, 1.389,89 EUR für Mai 2003 und 1.435,01 EUR für Juni 2003) und die Räumung des Bestandobjekts. Sie brachte vor, der Beklagte befinde sich trotz qualifizierter Mahnung mit Zinszahlungen über mindestens eine Zinsperiode im Rückstand, weshalb gemäß § 1118 ABGB die sofortige Aufhebung des Mietverhältnisses erklärt werde. Seit Jahren befinde sich der Beklagte laufend in – zumindest grob fahrlässigem – Zahlungsverzug. Die Rückstände hätten in der Vergangenheit trotz laufender Mahnung und Klageführung fast immer zwischen einer und vier Monatsmieten betragen. Im Mietvertrag sei unzutreffend eine Nutzfläche von bloß 185 m² angeführt worden. Die Gesamtfläche des Bestandobjekts betrage 305,08 m². Offenbar sei die „Backstube“ im Ausmaß von rund 127 m² unberücksichtigt geblieben. Bei der Begründung von Wohnungseigentum 2003 sei festgestellt worden, dass der Nutzflächenanteil des Beklagten in Wahrheit 11,44 % betrage. Gemäß § 17 MRG habe der BK-Schlüssel auf das richtige Ausmaß korrigiert werden müssen.
Der Beklagte wendete ein, der auf das gemietete Bestandobjekt entfallende Betriebskostenanteil sei mit 7,79 % vertraglich fixiert. Die Erhöhung des BK-Schlüssels ab 1. 4. 2003 auf 11,49 % sei vertragswidrig. Im Mietvertrag sei nur die tatsächlich genutzte Fläche als Nutzfläche ausgewiesen. Die „Backstube“ sei für eine “Cafe-Konditorei“ nicht nutzbar gewesen, weshalb sie auch nicht unter den Begriff „Nutzfläche“ falle. Die in der Klage behauptete „qualifizierte Mahnung“ bestehe in einem mit 9. 5. 2003 datierten und am 24. 6. 2003 abgefertigten Schreiben, in dem ohne weitere Aufgliederung ein Mietzinsrückstand von 3.040,87 EUR behauptet werde.
Das Erstgericht gab dem Zahlungs- und dem Räumungsbegehren statt. Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und ließ die ordentliche Revision nicht zu.
Der Oberste Gerichtshof hob die Urteile der Vorinstanzen infolge der außerordentlichen Revision des Beklagten auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück. Er erzielte in der Frage nach dem vom Beklagten zu leistenden BK-Anteil das im einleitenden Rechtssatz zusammengefasste Ergebnis. Der Beklagte schulde daher nach den näheren Umständen dieses Falls den „gesetzlichen (richtigen) BK-Anteil“. Wäre die „Backstube“ zufolge Nutzbarkeit für das Geschäftslokal des Beklagten von Anfang an nutzflächenrelevant gewesen oder im Laufe der Mietzeit wegen einer nachträglich eingetretenen Nutzbarkeit nutzflächenrelevant geworden, ohne im Aufteilungsschlüssel für die BK berücksichtigt gewesen zu sein, so habe die klagende Vermieterin anlässlich der Parifizierung das Recht gehabt, den BK-Schlüssel zum Nachteil des Beklagten zu ändern. Den Parteien werde im fortgesetzten Verfahren Gelegenheit zu geben sein, ein ausreichendes Vorbringen zu dieser für den Ausgang des Rechtsstreit wesentlichen Frage zu erstatten. Das Erstgericht werde daraufhin entsprechende Feststellungen zu treffen haben. Auch das Räumungsbegehren sei nach den bisherigen Feststellungen nicht spruchreif. Das Erstgericht werde die für die Beurteilung des Vorliegens eines allfälligen groben Verschuldens des Beklagten am Zahlungsverzug erforderlichen Feststellungen noch zu treffen haben; aus solchen Tatsachen müsse sich das Ausmaß des Verzugs des Beklagten mit einzelnen Mietzinszahlungen ergeben.
