Der bisherige Mit-Mieter darf für die Aufgabe seiner Mit-Mietrechte keine Zahlung verlangen
Nach dem Mietrechtsgesetz liegt eine verbotene Ablöse immer dann vor, wenn der neue Mieter dem Vermieter oder seinem Vor-Mieter eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Dies gilt auch im Verhältnis zwischen Mit-Mietern. Verspricht ein Mit-Mieter dem anderen Mit-Mieter für die Aufgabe der Mit-Mietrechte (und damit für die Erlangung des alleinigen Mietrechts) eine Zahlung, so handelt es sich auch dabei um eine verbotene Ablöse.
Im März 2016 schlossen die Klägerin und die Beklagte zur Verwirklichung eines gemeinsamen Projekts als Mieter einen befristeten Mietvertrag über ein Bestandobjekt in Wien. Da das geplante Projekt scheiterte, trafen die Parteien folgende Vereinbarung: „Die [Beklagte] bezahlt der [Klägerin], unter der Voraussetzung, dass die Vermieterin dem Ausstieg der [Klägerin] aus dem bestehenden Mietvertrag ebenso zustimmt, wie dem Abschluss eines Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen mit der [Beklagten] als alleiniger Mieterin, einen Betrag in Höhe von 30.000 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer für die Abtretung deren Mietrechte.“
Die Klägerin begehrte die Zahlung des versprochenen Betrags.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge und wies das Klagebegehren hingegen ab.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und führte aus:
Nach dem Mietrechtsgesetz ist jede Vereinbarung verboten und daher nichtig, nach der der neue Mieter dem Vermieter oder seinem Vor-Mieter eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Nach dem Zweck der Regelung soll verhindert werden, dass der Bestandgegenstand als Vermögenswert gehandelt wird und kein objektiv äquivalenter Leistungsaustausch vorliegt. Im Verhältnis zwischen Mietern (Vor-Mieter und neuer Mieter) kann dem scheidenden Vor-Mieter vom neuen Mieter nur eine objektiv bestimmbare, äquivalente Gegenleistung (zB für übernommene Einrichtungsgegenstände) ersetzt werden.
Dieser Grundsatz gilt auch im Verhältnis zwischen Mit-Mietern. Die zu beurteilende Vereinbarung wurde zum Zweck abgeschlossen, der Beklagten das alleinige Mietrecht zu verschaffen. Dadurch verbesserte sich die mietrechtliche Position der Beklagten, weil sie ab dem Ausscheiden der Klägerin aus dem Mietverhältnis das Bestandobjekt als einzige Mieterin alleine benützen konnte und auch in ihren Entscheidungen nicht von der Haltung der Klägerin abhängig war. Die Beklagte hat die Zahlung des Betrags von 36.000 EUR an die Klägerin ausschließlich für die Aufgabe der Mit-Mietrechte zur Erlangung der Stellung als alleinige Mieterin versprochen. Auch dieser Fall ist vom Ablöseverbot des § 27 MRG erfasst; die hier zugrunde liegende Ablösevereinbarung ist daher nichtig.
