Erste Rechtsprechung des OGH zur Mietzinsbefreiung wegen pandemiebedingter Betretungsverbote (Solarstudio)
Die Mieterin eines Geschäftslokals (Solarstudio) muss wegen der behördlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie für April 2020 keinen Bestandzins zahlen.
Gegenstand des Revisionsverfahrens vor dem Obersten Gerichtshof war die Frage, ob die Mieterin eines Solarstudios verpflichtet war, den Mietzins für April 2020 zu zahlen, obwohl Kunden in diesem Monat das Geschäftslokal aufgrund behördlicher Anordnungen nicht betreten durften. Der Oberste Gerichtshof verneinte diese Frage in Übereinstimmung mit der überwiegenden Lehre und den Gerichten erster und zweiter Instanz:
Gemäß § 1104 ABGB muss der Bestandnehmer keinen Mietzins entrichten, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle wie insbesondere „Feuer, Krieg oder Seuche“ nicht genutzt werden kann. Dieser Tatbestand war im konkreten Fall durch das Betretungsverbot unzweifelhaft erfüllt. Die Klägerin konnte das zum Betrieb eines Sonnenstudios gemietete Geschäftslokal auch nicht teilweise nutzen. Der bloße Verbleib der für den Betrieb erforderlichen Einrichtung ist keine „Nutzung“ des Lokals zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-)Zweck. Die gesetzlich angeordnete Rechtsfolge des Elementarereignisses (Seuche und daraus folgendes Betretungsverbot) ist, dass „kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten“ ist.
