Gewährleistung beim Kauf einer Eigentumswohnung bei fehlerhafter Wohnungseigentumsbegründung?
Wurde dem Käufer einer Eigentumswohnung die völlig fehlerfreie Wohnungseigentumsbegründung weder ausdrücklich noch schlüssig zugesichert, steht der Geltendmachung des behaupteten Rechtsmangels (fehlerhafte Wohnungseigentumsbegründung) jedenfalls der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen.
Der Kläger kaufte von der Beklagten deren Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft, mit denen Wohnungseigentum an zwei Wohnungen samt Gartenteil und Garagenstellplatz untrennbar verbunden ist. Die beklagte Verkäuferin leistete insbesondere keine Gewähr für eine bestimmte Eignung und Beschaffenheit des Vertragsgegenstands. Auf der Grundlage des Kaufvertrags wurde das Eigentumsrecht des klagenden Käufers ob den gekauften Wohnungseigentumsobjekten einverleibt.
Der Oberste Gerichtshof sprach in der Entscheidung 5 Ob 129/07t betreffend diese Liegenschaft aus, dass an einem 3,36 m2 großen Abstellraum, dem eine Gartenfläche von 1.124 m2 als Zubehör zugeordnet wurde, mangels Wohnungseigentumstauglichkeit dieser Räumlichkeit Wohnungseigentum nicht wirksam begründet werden konnte, weshalb die Eigentümerin dieses Liegenschaftsanteils (die frühere Wohnungseigentumsorganisatorin und dortige Antragstellerin) bloße Miteigentümerin der Liegenschaft sei.
Der Kläger begehrte von der Beklagten 5 % des Kaufpreises an Preisminderung, weil der Wohnungseigentumsvertrag nichtig sei und gesetzeskonform geändert werden müsse.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Das Berufungsgericht hob das erstinstanzliche Urteil zur Durchführung ergänzender Erhebungen auf.
Der Oberste Gerichtshof stellte die klagsabweisende Entscheidung des Erstgerichts im Ergebnis wieder her. Der Leistungsgegenstand des Kaufvertrags war nach dem betreffenden Grundbuchseintrag beschrieben. Tatsächlich wurde der Kläger auf der Grundlage des Kaufvertrags auch als Eigentümer der beschriebenen Wohnungseigentumsobjekte im Grundbuch einverleibt. Die Beklagte hat dem Kläger sowohl die zugesagte bücherliche Rechtsstellung und jedenfalls Miteigentum sowie die Nutzungsbefugnis an den betreffenden Wohnungen vermittelt. Aus der Leistungsbeschreibung des von den Parteien abgeschlossenen Kaufvertrags kann nicht geschlossen worden, dass auch eine rechtlich in jeder Hinsicht mangelfreie Wohnungseigentumsbegründung ausdrücklich oder schlüssig zugesichert war. Fehlt aber diese Zusicherung, steht der Geltendmachung des behaupteten Rechtsmangels (ob ein solcher überhaupt vorliegt, kann dahingestellt bleiben) jedenfalls der von den Parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen.
