Grundbuch: Beschränkung der Verdinglichung von Verpflichtungen
Keine Verbücherung einer vertraglich begründeten Reallast zur Absicherung von Zielen der örtlichen Raumplanung (Vertragsraumordnung).
Zur Durchführung eines von den Antragstellern geplanten Bauprojekts ist die Umwidmung des Grundstücks von Grünland bzw Zweitwohnungsgebiet in Bauland/Betriebsgebiet nach dem Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 durch die Gemeinde erforderlich. Im Zuge der Umwidmung verpflichteten sich die Antragsteller gegenüber der Gemeinde zur Umsetzung ihres geplanten Projekt, also Gewerbe /Touristikbetriebe und/oder Wohnungen/Appartements auch für Ferienzwecke zu errichten, und solche Baulichkeiten in der Folge selbst oder durch einen Dritten im Rahmen einer gewerblichen Beherbergung (Vermietung zu Urlaubszwecken) zu bewirtschaften (bzw bewirtschaften zu lassen). Zur Absicherung dieser Vereinbarung beantragten sie die Einverleibung einer „Reallast der Errichtung und Betreibung von Gewerbe /Touristikbetrieben sowie Wohnungen/Appartements auch zu Ferienzwecken“ zugunsten der Gemeinde.
Das Erstgericht wies das Grundbuchsgesuch der Antragsteller ab. Die sich aus dem Raumordnungsgesetz ergebenden Unterlassungsverpflichtungen und Nutzungsbeschränkungen könnten nicht als Reallast verbüchert werden. Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller und der beteiligten Gemeinde nicht Folge.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidungen.
Reallast ist die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, in der Regel wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Zwar ist die Gemeinde nach den Raumordnungsbestimmungen ermächtigt, mit den Grundeigentümern privatrechtliche Verträge unter anderem über die widmungskonforme Verwendung von Grundstücken abzuschließen (Verwendungsverträge). Solche Verträge sind aber nicht auf eine positive Leistung der Grundeigentümer gerichtet. Die Verpflichtung zur widmungskonforme Verwendung des Grundstücks der Antragsteller verfolgt das Ziel, eine Zweitwohnsitznutzung zu vermeiden, was im Vertrag auch durch eine Pönalevereinbarung abgesichert ist. Damit ist der Vertrag auf die Unterlassung einer mit den Zielsetzungen der örtlichen Raumplanung nicht vereinbaren Nutzung gerichtet. Mit einer solchen vertraglichen Beschränkung der Eigentümerbefugnisse ist aber keine für die Reallast geforderte positive Leistung des Grundeigentümers verbunden. Die von den Antragstellern übernommene Verpflichtung stellt daher kein der Einverleibung zugängliches dingliches Recht dar.
