Haftung des Mieters bei unterlassener Mitteilung wesentlicher gesellschaftsrechtlicher Veränderungen für Kaufpreisschäden des Vermieters
Kaufpreisschäden des Vermieters stehen im Rechtswidrigkeitszusammenhang mit der unterlassenen Anzeige von entscheidenden rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Mietergesellschaft (§ 12a MRG).
Der Beklagte war Eigentümer einer Liegenschaft in einer Wiener Geschäftsstraße. Die Klägerin, eine Kapitalgesellschaft, ist Mieterin von Geschäftsflächen in diesem Haus. Durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen der Mietergesellschaft kam es zu einem Machthaberwechsel bei ihr (der Klägerin). Ihrer gesetzlichen Verpflichtung, diesen Umstand dem Beklagten als Vermieter anzuzeigen, hat die Klägerin nicht entsprochen. Der Beklagte veräußerte sodann die Liegenschaft an einen Dritten, wobei der Mietwert zur Kaufpreisbemessung herangezogen wurde. In der Folge (nach Bekanntwerden des Machtwechsels innerhalb der Mietergesellschaft) forderte der Beklagte von der Klägerin außergerichtlich Schadenersatz in Höhe von 6,5 Mio. EUR mit der Begründung, dass der auf der Grundlage der Hauptmietzinse ermittelte Kaufpreis für die gesamte Liegenschaft zum Zeitpunkt der Veräußerung aufgrund der Verletzung der Anzeigepflicht durch die Klägerin zu niedrig gewesen sei.
Die Klägerin begehrte nunmehr die gerichtliche Feststellung, dass dem Beklagten keine derartigen Schadenersatzansprüche zuständen, in eventu dass ihm allenfalls zustehende Schadenersatzansprüche aufgrund seines überwiegenden Mitverschuldens um 99,9 % zu mindern seien. Es fehle am Rechtswidrigkeitszusammenhang ihrer Pflichtverletzung mit dem eingetretenen Vermögensnachteil des Beklagten. Im Übrigen liege dem Beklagten die Verletzung seiner Schadensminderungspflicht zur Last, denn er hätte den Kaufvertrag mit dem Käufer der Liegenschaft wegen gemeinsamen Irrtums anfechten müssen.
Der Beklagte wendete im Wesentlichen ein, dass der Rechtswidrigkeitszusammenhang gegeben sei. Eine Klage gegen den Käufer wegen Irrtums wäre ihm nicht zumutbar gewesen.
Die Vorinstanzen wiesen die Feststellungsklage ab. Der Rechtswidrigkeitszusammenhang sei zu bejahen und eine Verletzung der Schadensminderungspflicht des Beklagten liege nicht vor, weil die Klagsführung gegen den Käufer risikobehaftet und dem Beklagten somit nicht zumutbar gewesen wäre.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung.
Die Anzeigepflicht der Mietergesellschaft in Bezug auf einen Machtwechsel innerhalb der Gesellschaft soll verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Möglichkeiten mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter von einem günstigen Mietentgelt zum Nachteil des Vermieters profitieren. Die Anzeige bietet dem Vermieter bei einer künftigen Verwertung oder Verpfändung der Liegenschaft eine Kalkulationsgrundlage für die Ermittlung des richtigen Ertragswerts. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, liegt im Schutzbereich der Anzeigepflicht des Mieters, weil dadurch die Möglichkeit der Einhebung eines angemessenen Mietzinses und der „Einpreisung“ des dadurch erhöhten Ertragswerts der Liegenschaft bei deren Verwertung gewährleistet werden soll. Im vorliegenden Fall steht dem Beklagten daher dem Grunde nach ein Anspruch auf Ersatz des Kaufpreisschadens gegen die Klägerin zu.
Zu der von der Klägerin vorgebrachten Verletzung der Schadensminderungspflicht des Beklagten führte der Oberste Gerichtshof aus, dass in der Unterlassung einer Prozessführung zwar eine Verletzung der Schadensminderungspflicht liegen kann; dies trifft aber dann nicht zu, wenn die Rechtslage problematisch und der Rechtsweg daher risikobehaftet ist. Im vorliegenden Fall ist nämlich strittig, ob nicht nur ein bloßer Motivirrtum vorlag, der nicht zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigt. Dem Beklagten war daher eine Klagsführung gegen den Käufer der Liegenschaft nicht zumutbar. Er hat daher keine Verletzung der Schadensminderungspflicht zu vertreten.
