Inhaltskontrolle von Mietvertragsklauseln
Das Verfahren betraf eine Verbandsklage des Vereins für Konsumenteninformation, welche sich gegen die Verwendung bestimmter Mietvertragsklauseln wendete.
In dritter Instanz waren noch folgende Klauseln von Relevanz:
„Klausel 3: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.“
Der Senat hat den Unterlassungsanspruch in Bezug auf diese Klausel bestätigt und dazu ua festgehalten: Das KSchG 1979 ist grundsätzlich auch auf Bestandverträge anzuwenden, die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden. Die formularmäßige Verpflichtung zur Übergabe „in ordnungsgemäßem Zustand, wie bei Mietbeginn übernommen…“ bedeutet die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung des Bestandgegenstands auch bei Abnützung durch bloß bestimmungsgemäßen Gebrauch, welcher Gebrauch aber mit dem Bestandzins bereits abgegolten ist. Der Vermieter hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren. Die Klausel ist daher iSd § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend für den Mieter.
„Klausel 16: Unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG vereinbaren die Streitteile die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen.“
„Klausel 17: Diese Obliegenheit umfasst auch die entsprechenden Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme. Darunter fällt unter anderem auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung und der Fenster, der entsprechenden fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen, die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (zB gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen und Syphone, undichte Silikonfugen, klemmende Scharniere, etc).“
Der Senat hielt – im Einklang mit den Vorinstanzen – auch diese Klauseln für unzulässig. Die Entscheidung folgt der jüngsten Rechtssprechungstendenz der Fokussierung auf § 879 Abs 3 ABGB (anstelle von § 9 Abs 1 KSchG). Sie schließt sich der Auffassung an, wonach die Überwälzung unbestimmter Erhaltungsarbeiten als Nebenbestimmung und nicht als Hauptleistung zu qualifizieren sind. Die Klauseln fallen daher unter die Inhaltskontrolle iSv § 879 Abs 3 ABGB. Dabei ist die generelle Überwälzung der Erhaltung des Mietgegenstands auf den Mieter als gröblich benachteiligend zu erachten.
„Klausel 24: Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten“.
Das Berufungsgericht erachtete die Klausel als sachlich gerechtfertigt und verneinte unter Hinweis auf 6 Ob 129/08a einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB. Der Senat stellte jedoch insoweit die Entscheidung des Erstgerichts wieder her und führte dazu im Wesentlichen aus: Die Abwägung der generellen Interessen von Vermietern und Mietern ergibt, dass kein sachlicher Grund für ein vertragliches Verbot der Haltung jeglicher Tiere und für die darin gelegene Abweichung vom dispositiven Recht auszumachen ist. Eine formularmäßige Verbotsklausel, die nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere (wie Ziervögel, Zierfische, Hamster oder Schildkröten) bezieht, ist daher grundsätzlich als gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren. Bei anderen Tieren kann dem Vermieter ein schutzwürdiges Interesse aber nicht abgesprochen werden.
