Intransparenz einer Mietvertragsklausel für die Höhe des Hauptmietzinses, die auf gesetzliche Bestimmungen verweist, die bei Vertragsabschluss nicht mehr gelten
Die in einem Mietvertragsformular enthaltene Klausel „Sofern der Hauptmietzins gemäß § 62 WWFSG 1989 in der zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses geltenden Fassung niedriger ist bzw wird als der jeweils höchstzulässige Hauptmietzins einer Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiemit vereinbart wird, so gilt dieser jeweils höchstzulässige Hauptmietzins als vereinbart.“ ist intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG und daher unwirksam.
Der Mieter beanstandete die – den erhöhten Vorschreibungen der Vermieterin zugrunde gelegte – Klausel in dem 2001 abgeschlossenen Hauptmietvertrag als unklar und unverständlich nach § 6 Abs 3 KSchG.
Die Vermieterin wendete ein, daraus sei eindeutig abzuleiten, dass sie nach Auslaufen der „Deckungsmiete“ nach dem WWFSG den Richtwertzins für eine der Kategorie A entsprechende Wohnung unter Berücksichtigung der im § 5 RichtWG vorgesehenen Wertsicherung verrechnen dürfe.
Das Erstgericht erachtete die Klausel als intransparent.
Das Rekursgericht ging davon aus, sie lasse gerade noch ausreichend erkennen, dass damit der (wertgesicherte) Richtwertmietzins vereinbart werden sollte.
Der OGH gab dem Revisionsrekurs Folge und stellte den erstgerichtlichen Sachbeschluss wieder her.
Die Klausel ist intransparent, weil die Kriterien für die Hautpmietzinsbildung nach Auslaufen der Förderung nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Hauptmieters daraus nicht abzuleiten sind. Der Hinweis auf eine Bestimmung des MRG, die (seit Inkrafttreten des Richtwertsystems im Jahr 1994) Wertsicherung gar nicht mehr regle, führt zur Unverständlichkeit der Klausel, die daher unwirksam ist.
