Investitionsablöse und Gewährleistungansprüche des Mieters
Der im Außerstreitverfahren zu verfolgende Rückforderungsanspruch nach § 27 Abs 3 Mietrechtsgesetz (MRG) verdrängt die vom Mieter aus einer Investitionsablösevereinbarung geltend gemachten gewährleistungsrechtlichen Ansprüche.
Der Beklagte war der Vormieter einer als Schlosserei gewidmeten Lagerhalle als Teil eines Altbaus in Wien 6. Er ließ während seines Mietverhältnisses den ca 280 m2 großen Bestandgegenstand umfassend generalsanieren und in eine Wohnung (Loft) umbauen. Der klagende Nachmieter zahlte dem Beklagten über 180.000 EUR als Abgeltung für die Umbauarbeiten.
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung der Kosten der von ihm beabsichtigten Verbesserung im Ausmaß von 81.443,30 EUR in Anspruch und macht dabei aus dem Rechtsgrund der Gewährleistung eine Reihe von Sachmängel geltend. Der Beklagte wendet ein, dass die Ablöse dem Zeitwert der von ihm getätigten Investitionen entsprochen und er keinen bestimmten Zustand der Wohnung zugesichert habe.
Das Erstgericht entschied über Teile der Klagsforderung, stellte eine Reihe von Mängeln samt den entsprechenden Verbesserungskosten fest und sprach diese dem Kläger zu.
Das Berufungsgericht verneinte das auf Gewährleistung gestützte Klagebegehren und hob das Urteil zur neuerlichen Entscheidung über weitere Anspruchsgrundlagen auf.
Der Oberste Gerichtshof gab dem gegen den Aufhebungsbeschluss erhobenen Rekurs des Klägers keine Folge. Vertragsgegenstand der Investitionsablösevereinbarung ist der Wert der am Bestandobjekt getätigten Aufwendungen (Investitionen) zum Übergabszeitpunkt. Wegen der Anwendbarkeit des MRG hat der klagende Nachmieter aufgrund des § 27 Abs 3 MRG ohnedies die Möglichkeit, im Außerstreitverfahren (bzw vor der Schlichtungsstelle) jenen Teil der Ablöse zurückzufordern, der keiner Gegenleistung entspricht. Dieser Rückforderungsanspruch ist ein Bereicherungsanspruch eigener Art und verdrängt die Gewährleistungsbestimmungen der §§ 922 ff ABGB.
