Kein Provisionsanspruch einer Maklerin, die anstelle einer Wohnung ein Büro vermittelt
Auch eine (noch so) verdienstliche Tätigkeit einer Maklerin begründet keinen Provisionsanspruch, wenn sie nicht zum Abschluss des vertragsgemäß zu vermittelnden Geschäfts oder zumindest eines ihm „zweckgleichwertigen“ Geschäfts führt.
Die beklagte Kundin beauftragte die klagende Maklerin mit der Vermittlung einer Wohnung („zu Wohnzwecken“). Die Maklerin vermittelte ihr ein als Büro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt und klärte sie über diese Widmung auf. Eine Reaktion der Kundin auf die Aufklärung steht nicht fest. Die Kundin unterschrieb einen Kaufvertrag über das Büro, dessen Ausführung aus ungeklärten Gründen unterblieb. Die Verkäufer verkauften das Büro letztlich an einen Dritten.
Die Maklerin klagte die Kundin auf die Zahlung einer Vermittlungsprovision in der Höhe von 3 % des Kaufpreises. Sie brachte vor, sie sei verdienstlich tätig geworden, weil ihre Tätigkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags über das vermittelte Objekt geführt habe. Die Kundin entgegnete unter anderem, die Maklerin habe ihr entgegen dem Maklervertrag keine Wohnung, sondern ein Büro vermittelt.
Anders als die Vorinstanzen, die dem Klagebegehren – das Erstgericht teilweise, das Berufungsgericht zur Gänze – stattgegeben hatten, wies der Oberste Gerichthofs das Klagebegehren ab.
Die Parteien des Maklervertrags waren sich über das Objekt des von der Maklerin zu vermittelnden Geschäfts einig, nämlich eine (als solche bewohnbare) Wohnung. Zu einer nachträglichen Änderung des Maklervertrags mit dem Inhalt, dass die Maklerin der Kundin auch ein Büro vermitteln dürfe, kam es nicht: Es steht kein Verhalten der Kundin fest, aus dem die Maklerin schließen konnte, dass sich das Anliegen der Kundin, eine Wohnung („zu Wohnzwecken“) zu erwerben, diametral geändert hätte – und zwar so, dass sie nun ein Büro erwerben wolle.
Der Provisionsanspruch des Maklers setzt das Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäfts durch seine vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit oder zumindest eines dem vertragsgemäß zu vermittelnden Geschäft nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertigen Geschäfts durch seine Tätigkeit voraus. Auch eine (noch so) verdienstliche Tätigkeit des Maklers begründet also keinen Provisionsanspruch, wenn sie nicht zum Abschluss des vertragsgemäß zu vermittelnden Geschäfts oder zumindest eines ihm „zweckgleichwertigen“ Geschäfts führt.
Durch die Vermittlung eines Büros anstelle einer Wohnung wurde die Maklerin nicht vertragsgemäß tätig. Auch von einer Zweckgleichwertigkeit kann keine Rede sein, weil das Büro erst nach einer erfolgreichen Umwidmung und einer Baubewilligung als Wohnung genützt werden könnte. Die Kundin muss daher keine Provision zahlen.
