Kein sofortiger Aufwandersatz des Mieters für den Austausch des defekten Boilers
Der im Mietvertrag enthaltene Satz („Die gewöhnliche Abnützung geht zu Lasten des Vermieters …“) begründet keinen vertraglichen Aufwandersatzanspruch des Mieters, der auf seine Kosten einen altersbedingt defekt gewordenen Boiler austauschen ließ.
Der Mietvertrag enthielt folgende Bestimmungen: „Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand und alle gemieteten Einrichtungen und Einrichtungsgegenstände im gebrauchsfähigen und ordnungsgemäßen Zustand auf eigene Kosten soweit wie möglich zu warten und soweit es sich nicht um ernste Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, in einem zeitgemäßen Zustand instand zu halten. Dazu gehört insbesondere
– die regelmäßige Abgasüberprüfung von wohnungsgebundenen Heizungs- und Warmasserbereitungsanlagen, entsprechend den jeweiligen landesgesetzlichen Vorschriften.
– die Wartung von technischen Einrichtungen des Mietobjektes, wie etwa Etagenheizungen und Wasseraufbereiter, durch befugte Professionisten.
Die gewöhnliche Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters … .“
2010 ließen die Mieter der Wohnung den altersbedingt defekt gewordenen Boiler auf ihre Kosten austauschen.
Die Mieter machten den Ersatz ihres Aufwands gegenüber der Vermieterin, einer gemeinnützigen Wohnbauvereinigung, geltend, blieben beim Obersten Gerichtshof aber erfolglos.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und auch des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes existiert ein sogenannter „Graubereich“, in dem weder der Vermieter noch der Mieter gesetzlich verpflichtet sind, eine Heiztherme oder einen Boiler zu erhalten oder instand zu halten. Die Mieter, die diese technischen Einrichtungen austauschen ließen, haben keinen sofort fälligen gesetzlichen Ersatzanspruch gegen den Vermieter. Um in diesem „Graubereich“ einen vertraglichen Ersatzanspruch der Mieter zu begründen, müsste eine vertragliche Regelung eindeutig festlegen, dass der Vermieter die Kosten des Austausches jener Anlagen zu tragen und zu ersetzen hat, die immer wieder Anlass zu Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter sind. Eine derartige ausdrückliche Anordnung ist der Formulierung „die gewöhnliche Abnützung geht zu Lasten des Vermieters“ nicht zu entnehmen.
