Keine Entschädigung nach § 36 NÖ ROG für bloße Reduktion der Bebauungsdichte
Bei einer Änderung des Bebauungsplans ist von der Gemeinde nur dann eine Entschädigung nach § 36 Abs 1 NÖ ROG zu leisten, wenn durch die geänderten Festlegungen die widmungsgemäße Nutzung ausgeschlossen wird. Eine Verminderung der Bebaubarkeit begründet noch keinen Entschädigungsanspruch.
Die Antragstellerin – eine professionelle Bauträgerin – kaufte im Februar 2015 eine unbebaute Liegenschaft im Stadtgebiet der Antragsgegnerin, für die im Flächenwidmungsplan die Widmung „Bauland-Wohngebiet“, die Schutzzone „vorstädtische Zonen-Wohnsiedlungsgebiet (W) – Kategorie 04 Ortsbildzone“ sowie eine Beschränkung auf „3 Wohneinheiten“ verordnet war und ist. Im Bebauungsplan war eine Bebauungsdichte von 45% verordnet. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin fasste im September 2015 den Beschluss, für das gesamte Stadtgebiet eine Bausperre nach § 35 NÖ ROG 2014 zu erlassen, um „den Bebauungsplan im Sinne der Erhaltung der siedlungstypischen Bebauungs- und Grünstrukturen im gesamten Stadtgebiet zu überprüfen und ggf zu überarbeiten“.
Ab Ende Oktober 2015 plante die Antragstellerin die Bebauung der Liegenschaft unter Zugrundelegung einer Bebauungsdichte von 45%. Im April 2016 erfuhr sie, dass die Antragsgegnerin eine Herabsetzung der Bebauungsdichte auf 30% für die Liegenschaft plante. Nachdem die Antragstellerin bei der Antragsgegnerin interveniert hatte, erteilte die Antragsgegnerin der Antragstellerin im Oktober 2017 zwei Baubewilligungsbescheide für ein Wohnbauprojekt mit einer Bebauungsdichte von 40% für zwei Wohnhausanlagen à drei Wohneinheiten und drei Abstellplätzen. In der Folge beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin eine Abänderung des Bebauungsplans, mit der ua für die Liegenschaft der Antragstellerin die Bebauungsdichte von 45% auf 40% herabgesetzt wurde. Danach verkaufte die Antragstellerin die Liegenschaft – in nach wie vor unbebautem Zustand – an eine Dritte weiter.
Die Antragstellerin begehrte die Festsetzung einer Entschädigung von 161.358 EUR für ihre aufgrund der Verminderung der Bebauungsdichte erlittenen Nachteile.
Die Vorinstanzen wiesen den Antrag übereinstimmend ab.
Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisionsrekurs der Antragstellerin nicht Folge. Nach dem Wortlaut des § 36 Abs 1 NÖ ROG kommt eine Entschädigung nur dann in Betracht, wenn durch die Festlegungen des Bebauungsplans die Nutzung laut Flächenwidmungsplan ausgeschlossen, dh unmöglich gemacht oder vereitelt wird. Die Verminderung der Bebauungsdichte durch Änderung des Bebauungsplans von 45% auf 40% hat im konkreten Fall nicht zum Ausschluss der im Flächenwidmungsplan festgelegten Nutzung geführt; sie hat nur die Regeln für die Bebauung betroffen. Weiterhin ist – wie im Flächenwidmungsplan vorgesehen – die Ausführung von je einer Wohnhausanlage mit bis zu drei Wohneinheiten pro Grundstück möglich.
