Keine Mietzinsanhebung infolge Umstrukturierung der ÖBB
Keine Mietzinsanhebung gemäß § 12a Abs 3 MRG bei von den ÖBB in Bestand genommenen Objekten aufgrund deren Umstrukturierungsmaßnahmen.
Alleingesellschafterin der ÖBB war bis 1. 10. 2004 die Republik Österreich. Mit diesem Zeitpunkt brachte diese ihre Anteile in die ÖBB-Holding AG ein, deren Anteile wiederum zu 100 % der Republik Österreich vorbehalten sind. Alleingesellschafterin der beklagten ÖBB-Immobilienmanagement GmbH sind die ÖBB (nunmehr ÖBB-Infrastruktur Bau AG). Mit Spaltungs- und Übernahmevertrag wurde zum Spaltungsstichtag 31. 12. 2004 der Teilbetrieb Immobilienmanagement von den ÖBB als übertragende Gesellschaft auf die Beklagte als übernehmende Gesellschaft durch Abspaltung zur Aufnahme abgespalten.
Die Kläger sind Miteigentümer eines Hauses. Die ÖBB waren Mieter von in diesem Haus befindlichen Objekten. Dieses Mietverhältnis war ebenfalls Teil des mit dem Spaltungs- und Übernahmevertrag übertragenen Vermögens. Die Kläger machten gemäß § 12a Abs 3 MRG eine Erhöhung des bisherigen (vereinbarten) auf einen angemessenen Hauptmietzins geltend.
Die Beklagte hielt dem entgegen, ein Machtwechsel habe nicht stattgefunden; es habe bloß Umgründungsmaßnahmen im Konzern gegeben.
Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab.
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Kläger nicht Folge und führte im Wesentlichen aus: Für eine Mietzinsanhebung ist nach § 12a Abs 3 MRG entscheidend, ob auf Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Dies ist etwa bei einer GmbH der Fall, wenn es zum Kippen der Mehrheitsverhältnisse kommt, das heißt wenn es dem Machtträger auf Grund seiner gesellschaftsrechtlichen Position möglich ist, die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen. Dabei ist vor allem an die Bestellung und die Abberufung der Geschäftsführungsorgane zu denken. Die entscheidenden Änderungen müssen sowohl die rechtlichen als auch die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten betreffen. Grundsätzlich kommt es bei dieser „Machtwechseltheorie” nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen kommt. Erfasst ist der Machtwechsel in der Gesellschaft. Die Einflussmöglichkeit ist auch dann tatbestandsmäßig, wenn sie bloß mittelbar – etwa über dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften – besteht. Allerdings können die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten insbesondere bei Umschichtungen im Konzern voneinander abweichen, also etwa bei Änderungen in einer übergeordneten Ebene bei Holding-Konstruktionen oder bei Strukturänderungen innerhalb der Gesellschaft oder eines Konzerns. Bei den ÖBB handelt es sich um einen Konzern. Dieser steht im Eigentum der Republik Österreich, die 100 % der Anteile an der ÖBB-Holding AG hält. Diese wiederum ist 100 %iger Gesellschafter der ÖBB. Die Verwaltung der Anteilsrechte an den ÖBB oblag bzw obliegt dem Verkehrsminister. Die ÖBB-Holding AG trifft ihm gegenüber eine Berichtspflicht. Eine wesentliche Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten ist damit durch die Einbringung der Anteile der Republik Österreich an den ÖBB in die ÖBB-Holding AG nicht erfolgt. Letztlich hat sich bei jenen Personen (konkret der Republik Österreich bzw dem Verwalter der Anteilsrechte) nichts geändert, die auf der obersten Ebene den Einfluss ausüben.
