Keine Provision für den Immobilienmakler bei rechtzeitigem Rücktritt vom Fernabsatzvertrag
Fanden Kontakte zwischen dem Verbraucher und dem Immobilienmakler allein „online“, per E-Mail und telefonisch statt, kann es nur zu einem Fernabsatzvertrag gekommen sein. Fernabsatzverträge kann der Verbraucher binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Hat der Verbraucher den vorzeitigen Beginn der Vertragserfüllung nicht verlangt, ist sein Rücktrittsrecht weder erloschen, noch hat der Immobilienmakler – nach rechtzeitigem Rücktritt – Anspruch auf Zahlung einer Provision.
Ein Verbraucher war im Internet auf ein Foto eines Grundstücks in einem Inserat einer Immobilienmaklerin gestoßen, das er schon aus dem Privatinserat des Verkäufers (mit einem höheren Preis) kannte und bereits zweimal mit seiner Frau besichtigt hatte. Er wollte wissen, ob es sich um das ihm bereits bekannte Objekt handelt, und kontaktierte per online-Anfrage die Immobilienmaklerin. Als ihn deren Mitarbeiter am nächsten Tag – während er sich mit seiner Frau bei einer dritten Besichtigung vor Ort befand – anrief, teilte er sofort mit, dass er die Liegenschaft schon kenne, sie günstiger haben wolle und einen Preis von 380.000 EUR anstrebe. Der Mitarbeiter äußerte, es müssten über 400.000 EUR geboten werden. Nach der Übermittlung von Unterlagen durch die Maklerin (Exposè samt Grundbuchsauszug, ein leeres Kaufanbot, Hinweise über Nebenkosten, Rücktrittsrechte und die Maklerprovision sowie ein Widerrufsformular) per E-Mail meldete sich der Verbraucher telefonisch bei dem Mitarbeiter, um ihm zu sagen, dass er mit dessen Vorgehensweise nicht einverstanden sei. Unstrittig erklärte er binnen 14 Tagen, einen allfälligen Maklervertrag zu „widerrufen“. Das Ehepaar kontaktierte den Verkäufer, einigte sich mit diesem nach einigen Treffen über den Preis und kaufte das Grundstück.
Das Berufungsgericht verneinte eine Verdienstlichkeit der Immobilienmaklerin.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte dieses Urteil im Ergebnis. Eine Anspruch auf Provision besteht schon deshalb nicht, weil – unabhängig davon, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist – der Rücktritt von einem solchen (allenfalls) im Fernabsatz geschlossenen Vertrag rechtzeitig erklärt worden ist. Bei einem Fernabsatzgeschäft kann der Verbraucher binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Ihn treffen keine Leistungspflichten, wenn er – wie hier – einen vorzeitigen Beginn der Vertragserfüllung nicht verlangt hat.
