Makler erhält keine Provision, wenn eine vereinbarte Bedingung nicht eintritt
Nach dem Konsumentenschutzgesetz sind Vereinbarungen über den Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen und Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nur wirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Von einem gesetzlichen Formgebot kann nicht einvernehmlich abgegangen werden.
Die klagende Maklerin sah im Internetportal „willhaben“ ein Inserat, mit dem die Lebensgefährtin des Beklagten ihr Haus (Haus A) zum Verkauf anbot. Die Maklerin nahm mit dem Beklagten Kontakt auf. Dabei erklärte der Beklagte, dass er ein zweites Haus (Haus B) anzubieten habe. Zuerst müsse Haus A verkauft werden, bevor Haus B verkauft werden könne. Die Maklerin inserierte daraufhin auch das Haus B. Bei einem Besichtigungstermin im Haus B erklärte ein Interessent, das Haus B kaufen zu wollen. Tatsächlich verkaufte der Beklagte das Haus B an zwei andere Käufer.
Die klagende Maklerin begehrte die Provision.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.
Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren hingegen ab.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die abweisende Entscheidung und führte aus:
Der Beklagte war unstrittig am Vertragsabschluss als Verbraucher beteiligt. Nach dem Konsumentenschutzgesetz sind Vereinbarungen über den Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen und Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nur wirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Zweck des Schriftformerfordernisses ist der Schutz des Verbrauchers vor Irrtümern, Überraschungen oder falschen Vorstellungen über besondere Vertragsinhalte, die bei einer mündlichen Vereinbarung leichter entstehen können. Das zusätzliche Erfordernis der Ausdrücklichkeit ist verstärkend dahin zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss. Eine Vereinbarung, die nicht in der gesetzlich geforderten Form abgeschlossen wird, ist rechtsunwirksam; der Makler kann daraus keinen Anspruch gegen den Verbraucher ableiten.
Unstrittig ist, dass der vom Beklagten unterfertigte Alleinvermittlungsauftrag einschließlich der besonderen Provisionsvereinbarung aufschiebend bedingt war und dass die vereinbarte Bedingung – nämlich der Verkauf des Hauses A – nicht eingetreten ist. Eine Vereinbarung über den Wegfall einer aufschiebenden Bedingung ist aber keine bloße Änderung von (unwesentlichen) Einzelheiten eines Maklervertrags. Durch diese Vereinbarung wird nämlich die Wirksamkeit des ursprünglich vereinbarten Vertragsverhältnisses vorverlegt. Eine solche Vereinbarung ist vom Formzweck des § 31 Abs 1 KSchG umfasst.
Auch das Schadenersatzbegehren der Maklerin ist nicht berechtigt. Grundsätzlich trifft es zu, dass der Geschäftsherr, der den Abschluss des vom Makler vermittelten Geschäfts grundlos ablehnt, schadenersatzpflichtig werden kann, wenn er in der alleinigen Absicht gehandelt hat, den Vermittler um seine Provision zu bringen, bzw wenn sein Verhalten aus besonderen Gründen geradezu wider Treu und Glauben gegen Vertragspflichten verstößt. Die Voraussetzungen für einen solchen Schadenersatzanspruch wurden hier aber von der insoweit behauptungs- und beweispflichtigen Klägerin weder behauptet noch bewiesen.
