Mietrecht: Reichweite der Übergangsbestimmung des § 49e Abs 9 MRG zur WRN 2006
Die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgehen, zählt seit 1. Oktober 2006 auch dann zu den dem Vermieter zwingend zugewiesenen Erhaltungspflichten, wenn bei vor diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Verträgen zunächst zulässigerweise anderes vereinbart worden ist.
Im März 2009 bestand in einer Mietwohnung Explosionsgefahr infolge Undichtheit der Gasleitungen und von der Elektroinstallation ausgehende Stromschlaggefahr, die die Erneuerung der Gas- und Elektroinstallation erforderte. Zwischen Vermieterin und Mieter war strittig, ob den Mieter aufgrund vertraglicher Übernahme im Mietvertrag aus dem Jahr 1974 die Erhaltungspflicht für diese jeweils innerhalb des Bestandobjekts zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden Gesundheitsgefährdung für den Mieter (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG idF WRN 2006) notwendigen Arbeiten traf.
Der Oberste Gerichtshof stellte in Übereinstimmung mit der in der Lehre vorherrschenden Rechtsansicht dazu klar: Wegen des klaren, durch das Fehlen ergänzender Spezialregelungen uneingeschränkten Wortlauts des § 49e Abs 9 MRG, der eine ausdrückliche Rückwirkungsanordnung enthält, zählt die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgehen, seit 1. Oktober 2006 auch dann zu den dem Vermieter zwingend zugewiesenen Erhaltungspflichten, wenn bei vor diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Verträgen zunächst zulässigerweise anderes vereinbart worden sei. Gegenteilige Erhaltungsvereinbarungen, die auch in diesem Umfang die Erhaltungspflicht auf den Mieter überwälzen wollen, sind deshalb unwirksam geworden.
Dieses Ergebnis wird auch durch den zwingenden Charakter der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG indiziert. Die rasche Beseitigung der besonderen Gefahren zum Schutz der Hausbewohner (und auch der Allgemeinheit) steht daher im Vordergrund. Dieser Schutz des Rechtsguts der körperlichen Unversehrtheit sollte aber nicht davon abhängig sein, wann Vereinbarungen über die Erhaltungspflicht als Teil der Mietzinsvereinbarung geschlossen wurden und rechtfertigt deshalb einen nachträglichen Eingriff des Gesetzgebers in die von den Mietvertragspartnern erzielte Äquivalenz zwischen den beiderseitigen Leistungen.
