Mietvertrag zwischen Unternehmern
Mieter muss die Kosten des Ausmalens tragen. Ein Mieter, der sich im Mietvertrag verpflichtet hat, die Büroräumlichkeiten bei seinem Auszug „neu ausgemalen und mit neu versiegelten Parkettböden“ zurückzustellen, ist an diese Klausel gebunden, soweit durch diese Kosten nicht Mietzinsobergrenzen überschritten werden.
Vor einigen Monaten berichteten die Medien, dass der Oberste Gerichtshof in den Entscheidungen 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g eine Verpflichtung des Mieters, das Objekt nach Beendigung des Mietverhältnisses „frisch ausgemalt“ zurückzustellen, vor allem unter Gesichtspunkten des Verbraucherschutzes abgelehnt habe. Diese „Klauselentscheidungen“ waren in „Verbandsprozessen“ ergangen, in denen die Gültigkeit verschiedener Vertragsklauseln in Mietvertragsformularen von kommerziellen Vermietern zu beurteilen war, nicht aber eine Einzelvereinbarung über die Verpflichtung zum Ausmalen.
In dem nun zu 10 Ob 79/07a entschiedenen Fall wollte die Mieterin, eine GmbH, Geschäftsräumlichkeiten für ein Finanzierungsberatungsbüro anmieten. Da die Mieterin auf entsprechende Qualität der Räume Wert legte, ließ die Vermieterin, ebenfalls eine GmbH, das Objekt neu ausmalen und die Böden neu versiegeln. In den schriftlichen Mietvertrag wurde folgende Klausel aufgenommen:
„Die Mieterin übernimmt das Mietobjekt im neuwertigen Zustand (neu ausgemalen und neu versiegelte Parkettböden, Beleuchtungskörper, Markisen). Die Mieterin übernimmt die Verpflichtung, den Mietgegenstand während der gesamten Vertragsdauer auf ihre Kosten ohne Anspruch auf Ersatz in dem übernommenen Zustand zu erhalten und nach Beendigung des Mietvertrages in demselben Zustand (neue Malerei und Neuversiegelung des Bodens) zurückzustellen.“
Nach etwa drei Jahren kündigte die Mieterin den Vertrag und stellte die Räume zurück, ohne sie neu ausgemalt und versiegelt zu haben. Die Vermieterin klagte die Kosten für diese Arbeiten ein und blieb in allen drei Instanzen erfolgreich.
Der Oberste Gerichtshof entschied, dass der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, ein Mietobjekt neu ausgemalt oder neu versiegelt zurückzustellen. Eine anders lautende Vereinbarung ist aber zulässig, soweit nicht Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs 2 MRG betroffen sind (zB ernste Schäden am Haus). Eine Grenze findet eine solche Vereinbarung dort, wo durch die Überwälzung der Kosten des Ausmalens und des Versiegelns Mietzinsobergrenzen überschritten werden – darauf gibt es aber in dem Verfahren keine Hinweise.
Der Oberste Gerichtshof ließ auch den Einwand der Mieterin nicht gelten, die in dem Vertrag enthaltene Klausel verstoße gegen die guten Sitten. Immerhin hatte die Mieterin die Räumlichkeiten neu ausgemalt und versiegelt übergeben erhalten, was das Interesse des Vermieters rechtfertigt, das Objekt in eben diesem Zustand zurück zu bekommen.
