Mietzinsdeckelung für gemeinnützige Wohnung ist kein Preisbildungsfaktor
Die befristete Begrenzung möglicher Mieterträge des Erwerbers eines WGG-Objekts durch § 15h WGG ist bei der Überprüfung der offenkundigen Unangemessenheit des angebotenen Fixpreises nicht zu berücksichtigen.
Die Antragstellerin ist Nutzungsberechtigte einer Wohnung im Haus der Antragsgegnerin, einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Nach einem Angebot zum Erwerb dieser Wohnung beantragte die Antragstellerin die Feststellung der offenkundigen Unangemessenheit des Fixpreises und dessen Neubemessung.
Die Vorinstanzen wiesen den Antrag ab.
Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisionsrekurs dagegen nicht Folge.
Der Kaufinteressent hat zwar keine Möglichkeit einer Kontrolle der dem öffentlich-rechtlichen Teil des WGG zugehörigen Preisbildungsbestimmungen, er kann aber die Überprüfung verlangen, ob der ihm angebotene Preis „offenkundig unangemessen“ iSd § 18 Abs 3b WGG ist. Eine solche offenkundige Unangemessenheit liegt vor, wenn der von der Bauvereinigung angebotene Fixpreis den ortsüblichen Preis für gleichwertige frei finanzierte Objekte übersteigt.
Die mit der WGG-Novelle 2019 eingefügte Bestimmung des § 15h WGG regelt für einen Zeitraum von 15 Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrags über die Wohnung eine gesetzliche Begrenzung der dafür erzielbaren Mieterträge. Ein Abschlag bei der Wertermittlung infolge der befristeten Begrenzung möglicher Mieteinnahmen durch § 15h WGG ist aber nicht zulässig. Die Bestimmung des § 18 Abs 3b WGG wurde durch die WGG-Novelle 2019, mit der § 15h WGG eingefügt wurde, nicht geändert. Damit ist nach wie vor der „ortsübliche Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte“ der maßgebliche Vergleichswert im Rahmen der gerichtlichen Prüfung der Angemessenheit des Fixpreises. Die Bedeutung „frei finanziert“ ist gleichbedeutend mit „ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet“. Nach den klaren Anordnungen des WGG soll (wie schon bisher) auch durch die Neuregelung des § 15h WGG eine längerfristige Sozialbindung des gemeinnützig errichteten Wohnraums durch Eigennutzung gefördert werden. Die vorübergehende Begrenzung der für ein solches nachträglich ins Wohnungseigentum übertragenes Objekt erzielbaren Mietzinse ist für den diese Wohnung während dieser Zeit selbst nutzenden Erwerber nicht wirksam. Nach den klaren Anordnungen des WGG ist die befristete Mietzinsdeckelung nach § 15h WGG im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung der Unangemessenheit des Fixpreises daher nicht (wertmindernd) zu berücksichtigen.
