Mitverantwortlichkeit des Mieters an Schimmelbildung?
Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden darf und nutzbar ist. Kann Schimmelbildung vom Mieter nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dies daher dem Vermieter, nicht dem Mieter zuzurechnen.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Bereits im ersten Winter nach dem Einzug kam es zu Schimmelbildung, zunächst im Bereich der Dachflächenfenster, dann der Schlafzimmerfenster. Trotz versuchter Abhilfemaßnahmen seitens der Klägerin konnte keine Besserung der Situation erreicht werden, weshalb die Beklagten erklärten, den Mietzins – um zunächst 30%, in weiterer Folge um 60% – zu mäßigen. Im Verfahren wurde festgestellt, dass zur Abfuhr von Feuchtigkeitseinträgen ein aktives Lüftungsverhalten – etwa sieben Mal am Tag – erforderlich ist. Aktuelle Feuchte und Schimmelbildungen lassen sich an neuralgischen Wärmebrücken aber auch bei guter Lüftung nicht gänzlich ausschließen und sind baulich bedingt.
Die Klägerin begehrt die Zahlung der Differenz zwischen dem vorgeschriebenen Mietzins und dem tatsächlich bezahlten und die Räumung des Bestandobjektes. Der Schimmel sei auf ein falsches Nutzungsverhalten der Mieter zurückzuführen. Die Beklagten bestritten. Der Schimmel sei auf Baumängel zurückzuführen. Aufgrund der dadurch gegebenen Beeinträchtigung seien sie zur Mietzinsminderung berechtigt.
Das Erstgericht ging von einer berechtigten Mietzinsminderung von 15% aus und gab dem Zahlungsbegehren, soweit die Beklagten höhere Abzüge vorgenommen hatten, teilweise statt. Das Räumungsbegehren wurde der Endentscheidung vorbehalten. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge.
Der Oberste Gerichthof hob die Entscheidungen der Vorinstanzen über Revision der Beklagten auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung zurück an das Erstgericht. Werde ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, habe der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden dürfe und nutzbar sei. Werde das Bestandobjekt während der Bestandzeit ohne Schuld des Übernehmers derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, sei der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts von der Entrichtung des Zinses befreit. Keine Mietzinsminderung stehe zu, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung vom Bestandnehmer zu vertreten sei, soweit er den Mangel selbst verursacht habe.
Mit dem Auftreten von Schimmelbildung in zum Wohnen gewidmeten Räumlichkeiten müsse der Mieter weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit rechnen.
Dass die Feuchtigkeitsbildung auf „interne feuchte Quellen“ (Atmung, Waschen, Kochen, Aufstellen von Pflanzen) zurückzuführen sei, sage nichts über ein Fehlverhalten der Mieter aus, der zu einer üblichen Nutzung berechtigt sei. Ein Mieter könne daher auch erwarten, dass mit einem durchschnittlichen Lüftungsverhalten das Auslangen gefunden werden könne. Könne Schimmelbildung nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, sei dies daher dem Vermieter, nicht dem Mieter zuzurechnen.
Davon ausgehend fehlten aber Feststellungen sowohl zum Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung als auch zum Lüftungsverhalten der Mieter, weshalb die Entscheidungen der Vorinstanzen zur Verfahrensergänzung aufzuheben waren.
