OGH anerkennt einen weiteren Fall des Mietzinsanhebungsrechts des Vermieters
Die beklagte AG mietete vor mehr als 40 Jahren ein Geschäftslokal, in dem sie eine Filiale ihres Textilhandelsunternehmens betrieb. Später wurde eine Konzerngesellschaft gegründet, die seit 1992 das Verkaufsgeschäft betreibt.
Nachdem die konzernmäßige Verflechtung beendet wurde und im Jahr 2005 neue Eigentümer den beherrschenden Einfluss auf die AG übernommen hatten, schrieb ihr der Vermieter unter Hinweis auf § 12a MRG einen höheren Mietzins vor. Er berief sich darauf, die Mieterin habe offensichtlich ein lebendes Unternehmen weitergegeben, was lediglich in Form eines Pacht- oder Kaufvertrages möglich sei. Die Mieterin wandte dagegen unter anderem ein, sie selbst betreibe in den Geschäftsräumlichkeiten kein Unternehmen, weshalb § 12a MRG schon aus diesem Grunde nicht anwendbar sei.
Die beklagte AG mietete vor mehr als 40 Jahren ein Geschäftslokal, in dem sie eine Filiale ihres Textilhandelsunternehmens betrieb. Später wurde eine Konzerngesellschaft gegründet, die seit 1992 das Verkaufsgeschäft betreibt.
Der OGH bejahte ein Mietzinsanhebungsrecht in (sinngemäßer) Anwendung des § 12a MRG, sofern die Mieterin ein ursprünglich von ihr selbst betriebenes Unternehmen verpachtet habe. Der Wille des Gesetzgebers gehe dahin, durch die Erfassung gesellschaftsrechtlicher Gestaltungen, die eine Unternehmensveräußerung im engeren Sinn ersetzen, entscheidende Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten der Veräußerung eines Unternehmens durch eine natürliche Person gleichzustellen. Verpachtet nun der Mieter und bisherige Unternehmer sein Unternehmen an einen Dritten, der dieses nach Ablauf der Pachtzeit zurückzustellen hat, und übernimmt während laufenden Pachtverhältnisses eine andere Person auf rechtsgeschäftlichem Weg die Stellung des Verpächters, so profitiert ab diesem Zeitpunkt nicht mehr der ursprüngliche Mieter, sondern dessen Nachfolger von der Möglichkeit, über das Bestandobjekt, in dem ein nunmehr ihm zuzurechnendes Unternehmen betrieben wird, verfügen zu können, ohne dass durch den Veräußerungsvorgang ein Kündigungsrecht für den Vermieter geschaffen würde. Auch hier soll daher dem Vermieter die Möglichkeit einer Mietzinsanhebung als Ausgleich für das Fortbestehen des Mietverhältnisses und die fehlende Möglichkeit, das Bestandobjekt zu nunmehr marktüblichen Konditionen zu vermieten, zustehen.
