Provisionsanspruch ohne Vertragsabschluss muss klar und eindeutig vereinbart werden
Unter bestimmten Voraussetzungen kann dem Makler ein Provisionsanspruch auch dann zustehen, wenn es zu keinem Vermittlungserfolg kommt. Darüber muss allerdings eine besondere Vereinbarung getroffen werden, die für den Verbraucher klar und eindeutig sein muss.
Die Beklagte (Eigentümerin einer Wohnung) erteilte der Klägerin (Immobilienmaklerin) im Jahr 2011 einen bis 3. 11. 2011 befristeten Alleinvermittlungsauftrag zum Verkauf einer Eigentumswohnung. Das von der Beklagten unterfertigte Auftragsformular wies unter anderem den Passus auf:
„Die Zahlung des oben vereinbarten Provisionssatzes wird auch für den Fall vereinbart, dass das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nicht zustande kommt.“ Die Beklagte fügte zu dieser Klausel mehrere Ergänzungen hinzu.
In der Folge übermittelte die Klägerin der Beklagten drei Kaufanbote, die sie jeweils wegen zu geringen Kaufpreises ablehnte. Am 28. 10. 2011 erlangte die Klägerin schließlich ein Anbot über den von der Beklagten geäußerten Wunschpreis. Sie leitete dieses Anbot umgehend per Brief und E Mail an alle ihr bekannten Adressen der Beklagten weiter, die davon wegen Ortsabwesenheit jedoch erst am 7. 11. 2011 Kenntnis erlangte. Am selben Tag (nach Ablauf des bis 3. 11. 2011 befristeten Alleinvermittlungsauftrags) verkaufte die Beklagte die Wohnung an eine andere, nicht von der Klägerin vermittelte Interessentin, wobei im abgeschlossenen Kaufvertrag (sogar) ein geringerer Kaufpreis aufscheint.
Die Klägerin begehrte die Vermittlungsprovision.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.
Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren hingegen ab.
Der Oberste Gerichtshof billigte diese Entscheidung und führte aus:
Die Beklagte war unstrittig am streitgegenständlichen Vertragsabschluss als Verbraucherin beteiligt. Gemäß § 31 Abs 1 Z 3 KSchG sind besondere Vereinbarungen mit Verbrauchern für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nach § 15 MaklerG nur rechtswirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Der Begriff „ausdrücklich“ ist verstärkend dahin zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss.
Hier kann nicht von einer eindeutigen Vereinbarung die Rede sein.
[Anmerkung: Siehe dazu auch die Entscheidungen 8 Ob 65/15i und 2 Ob 135/14p]