Rechtsstellung eines auf der Bestandliegenschaft hypothekarisch gesicherten Gläubigers
An der Rechtsprechung, dass die Rechtsstellung eines auf der Bestandliegenschaft hypothekarisch gesicherten Gläubigers durch eine im Grundbuch nicht ersichtlich gemachte Zinsvorauszahlung unberührt bleibt, ist festzuhalten. Das gilt jedenfalls insoweit, als die Frage nach einer Kenntnis oder fahrlässigen Unkenntnis der Vorauszahlung durch den Pfandgläubiger im Zeitpunkt des Abschlusses des Pfandbestellungsvertrags oder allenfalls noch im Zeitpunkt des Verbücherungsantrags nach den Einwendungen des beklagten Bestandnehmers gar nicht aufgeworfen wird.
Über das Vermögen des Eigentümers einer Liegenschaft mit einem “villenartigen Objekt” wurde mit Beschluss vom 6. 6. 1999 der Konkurs eröffnet. Dieses Verfahren ist anhängig. Zur Sicherung der Forderungen einer Bank gegen den Eigentümer wurden als Belastung dessen Liegenschaft 1995 und 1997 drei Höchstbetragspfandrechte bücherlich einverleibt. Die 1997 verbücherten Pfandrechte beruhten nach dem Grundbuchsstand vom 6. 7. 2004 auf Pfandbestellungsverträgen vom 14. 2. 1991, 3. 1. 1997 und 23. 5. 1997. Mit Vertrag vom 27. 4. 1997 vermietete der Eigentümer und nunmehrige Gemeinschuldner die belastete Liegenschaft an die Beklagte. Dabei trafen die Vertragsparteien u. a. folgende Abreden:
“3. Das Mietverhältnis beginnt am 1. 1. 1997 und wird auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet, ohne dass es einer schriftlichen Aufkündigung bedarf, am 31. 12. 2021.
4. Die Mieterin verpflichtet sich, einen Betrag von (Anm: offenkundig ATS) 1,500.000 … bis 01. 05. 1997 im Vorhinein für die gesamte Mietzeit zu bezahlen, sodass keinerlei Mietzinsverpflichtung mehr besteht …”
Die Beklagte leistete die vereinbarte Vorauszahlung, ohne dass sie im Grundbuch ersichtlich gemacht wurde. Am 4. 4. 2000 nahm die Bank als Pfandgläubigerin die Beklagte auf Unterlassung jeglicher Beeinträchtigung ihrer Pfandrechte gerichtlich in Anspruch. Diese Klage wurde mit Urteil vom 10. 1. 2003 rechtskräftig abgewiesen. Mit Urteil vom gleichen Tag wurde ferner die Anfechtungsklage des Masseverwalters vom 25. 8. 2000 auf Feststellung der Unwirksamkeit des Mietvertrags gegenüber den Konkursgläubigern, überdies aber auch das Eventualbegehren auf Vertragsaufhebung wegen Verkürzung über die Hälfte abgewiesen. In diesen bis zur Urteilsfällung verbundenen Vorprozessen wurde festgestellt, dass der Mietvertrag nicht in der Absicht, Gläubiger zu benachteiligen, geschlossen worden sei. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sei die erstrangige Hypothek der Bank bereits forderungsentkleidet gewesen. Deren beiden weiteren Pfandrechte seien erst nach Abschluss des Mietvertrags einverleibt worden.
Am 10. 7. 2003 beantragte die Bank, die einen Exekutionstitel gegen den Masseverwalter im Konkurs des Liegenschaftseigentümers erwirkt hatte, die Bewilligung der Zwangsverwaltung der an die Beklagte vermieteten Liegenschaft zur Hereinbringung einer Kapitalforderung von 421.502,43 EUR. Diesem Begehren wurde stattgegeben und die Klägerin zur Zwangsverwalterin bestellt. Sie wurde als solche am 28. 10. 2003 eingeführt und forderte die Beklagte in dieser Funktion mit Schreiben vom 25. 3. 2004 auf, einen Mietzins von insgesamt 2.280 EUR monatlich ab 1. 1. 2004 zu zahlen, weil eine “allenfalls … geleistete Mietzinsvorauszahlung” der “Zwangsverwalterin gegenüber unwirksam” sei. Die Beklagte zahlte nichts.
Am 8. 7. 2004 klagte die Zwangsverwalterin auf Räumung. Insofern hatte sie die Auflösung des Bestandvertrags mit der Beklagten gemäß § 1118 ABGB wegen Nichtzahlung des Mietzinses seit 1. 1. 2004 erklärt. Sie behauptete, die Beklagte könne gegen die Zinsforderung eine allfällige Vorauszahlung nicht wirksam einwenden, da eine solche im Grundbuch nicht ersichtlich gemacht worden sei. Sie – die Klägerin – sei am 28. 10. 2003 in das Amt als Zwangsverwalterin eingeführt worden. Ihr sei eine Zinsvorauszahlung weder bekannt gewesen noch habe sie ihr bekannt sein müssen. Als Zwangsverwalterin sei sie weder eine Vertreterin der Betreibenden noch eine solche des Verpflichteten, sondern ein vom Exekutionsgericht bestelltes Organ. Sie müsse auf den Grundbuchsstand vertrauen. Die Zwangsverwaltung gewähre Betreibenden ein absolutes Recht auf rangmäßige Befriedigung aus den Erträgnissen. Eine Vereinbarung des Verpflichteten vor Einleitung der Zwangsverwaltung, die letztlich die Verwendung deren Erträgnisse betreffe, sei unwirksam. Der begehrte Mietzins sei der Höhe nach angemessen.
Die Beklagte wendete ein, eine nicht verbücherte Zinsvorauszahlung könne gegen einen später eingetragenen schlechtgläubigen Gläubiger wirksam geltend gemacht werden. Der Betreibenden sei der Mietvertrag, wie aus einem Vorprozess folge, bekannt gewesen. Dem von der Zwangsverwalterin erhobenen Anspruch könnten auch Einwendungen entgegen gesetzt werden, die der Beklagten im Verhältnis zur Betreibenden zustünden. Die Wirksamkeit des Mietvertrags stehe nach rechtskräftiger Abweisung der Devastationsklage der Betreibenden fest. Die Bindungswirkung dieses Urteils erstrecke sich auf die “zwischengeschaltete Zwangsverwalterin”. Dieser sei das Wissen der Betreibenden zuzurechnen. Die Zwangsverwaltung habe auf Mietverträge keinen Einfluss. Demnach könne die Zwangsverwalterin nur Rechte des Verpflichteten geltend machen. Der Verpflichtete habe wegen der Zinsvorauszahlung keinen weiteren Zahlungsanspruch; ein solcher könne somit auch der Zwangsverwalterin nicht zustehen. Der begehrte Mietzins sei unangemessen hoch. Zahlreiche Mängel des Bestandobjekts rechtfertigten überdies eine Zinsminderung.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab.
Das Berufungsgericht hob das Ersturteil auf und verwies die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Im fortgesetzten Verfahren bedürfe es an Feststellungen über den angemessenen Mietzins und über die von der Beklagten behaupteten Mängel des Bestandojekts als Grundlage einer allfälligen Zinsminderung.
Der Oberste Gerichtshof gab dem – von der zweiten Instanz zugelassenen – Rekurs der Beklagten nicht Folge. Er gelangte nach Erörterung der maßgebenden Rechtslage zu dem eingangs zusammengefassten Ergebnis.
