Sondergewährleistungsrecht bei Eigentumswohnungen
Der seinerzeitige Begründer von Wohnungseigentum haftet bei einem Althaus dafür, dass in absehbarer Zeit keine erheblichen Erhaltungsarbeiten notwendig sind, wenn er bei Verkauf einer Wohnung dem Käufer kein Gutachten über den Bauzustand übergibt.
Die Kläger erwarben im Jahr 2009 eine Eigentumswohnung in einem 1910 errichteten Haus vom ursprünglichen Eigentümer. Dabei wurde ihnen kein Gutachten über in absehbarer Zeit erforderliche Erhaltungsarbeiten übergeben. In der Folge stellte sich heraus, dass erhebliche Erhaltungsarbeiten erforderlich sind. Die Kläger klagten den Verkäufer auf Ersatz des auf sie entfallenden Anteils an den Kosten der Erhaltungsarbeiten.
Das Erstgericht gab der Klage dem Grunde nach statt; das Berufungsgericht hob diese Entscheidung auf, weil noch ergänzende Feststellungen erforderlich seien.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung.
Gemäß § 37 Abs 4 WEG 2002 haben die Wohnungseigentumsorganisatoren vor oder mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist, dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit (ungefähr zehn Jahre) notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Andernfalls gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert.
Bei § 37 Abs 4 WEG 2002 handelt es sich um eine gesetzlich typisierte Gewährleistungspflicht. Der Beklagte, der seinerzeit am gesamten Haus Wohnungseigentum begründet hat, ist im Sinne dieser Bestimmung als „Wohnungseigentumsorganisator“ anzusehen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass er die Wohnungen sukzessive abverkauft hat.
§ 37 Abs 4 WEG 2002 ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass sie sich die Notwendigkeit größerer Erhaltungsarbeiten unter Umständen erst mit einer deutlichen Verzögerung manifestiert. Diese Ratio des Gesetzes erfordert, dass die dreijährige Gewährleistungsfrist erst zu dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem sich ‑ innerhalb von zehn Jahren ‑ für den Erwerber die Erforderlichkeit von „größeren“ Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert.
