Überwälzung von Erhaltungsarbeiten auf den Nachmieter ist unzulässige Ablöse
Der Vormieter darf Erhaltungsarbeiten, die über einen vorgeschriebenen, nach §§ 18 ff MRG erhöhten Mietzins zum Teil mitfinanziert wurden, nicht an den Nachmieter überwälzen.
Der Vormieter zahlte aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung in einem Verfahren nach den §§ 18 ff MRG ab 2000 für mehrere Jahre einen erhöhten Hauptmietzins, weil Arbeiten zur Erhaltung des Hauses (Einbau neuer Fenster und Wärmeschutzfassade) notwendig waren. Er vereinbarte im Februar 2014 mit dem Nachmieter eine Ablösezahlung von 4.000 EUR.
Der Nachmieter begehrte die Rückzahlung der Ablöse.
Das Erstgericht verpflichtete den Vormieter zur Rückzahlung der Ablöse, soweit diese den Wert der vom Vormieter selbst getätigten Investitionen (Fußböden, Heizung etc) im Wert von 478,08 EUR überstieg.
Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Es teilte die Rechtsansicht des Vormieters nicht, dass die Bezahlung des erhöhten Mietzinses die Ablösezahlung rechtfertige.
Der Oberste Gerichtshof billigte diese Entscheidung. Ein Mieter, der aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung in einem Verfahren nach den §§ 18 ff MRG einen erhöhten Mietzins an den Vermieter zahlen muss, investiert nicht freiwillig in das Bestandobjekt und übernimmt auch nicht aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter dessen Investitionen in das Bestandobjekt.
