Verwertung über eine Internet-Buchungsplattform – Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohes Entgelt
Eine „Verwertung“ einer gemieteten Wohnung liegt auch darin, dass sie ständig zur jederzeitigen tage-, wochen- oder monatsweisen Untervermietung angeboten und bei gegebener Nachfrage auch tatsächlich vermietet wird; dies gilt auch dann, wenn die Untervermietung tatsächlich nicht ständig gelingt oder gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung nicht erfolgt.
Der Vergleich der Entgeltzahlung des Untermieters mit dem Hauptmietzins und den vom Hauptmieter gegenüber dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen (zB den mitvermieteten Möbeln) hat in einem solchen Fall nach der kürzesten Dauer zu erfolgen, zu der der Hauptmieter die Wohnung verwertet (zur Untervermietung ständig anbietet).
Die Mieter einer mehr als 200 m² großen Wohnung in der Wiener Innenstadt hatten ein Zimmer um 1.000 EUR pro Monat (umgerechnet ca 33 EUR pro Tag) ständig untervermietet und boten den Rest der Wohnung über eine sich an internationales Publikum wendende Internet-Buchungsplattform zur tage- wochen- oder monatsweisen Vermietung für maximal elf Personen an. Sie verlangten dafür – je nach Jahreszeit – 229 EUR bis 249 EUR pro Tag, 1.540 EUR pro Woche oder 6.600 EUR pro Monat, zusätzlich 15 EUR pro Person und Nacht für mehr als einen. Die tageweise Vermietung bei mehreren Gelegenheiten war auch nachweisbar.
Die Mieter selbst hatten an Hauptmietzins pro Monat 2.391,28 EUR (pro Tag umgerechnet ca 79 EUR) zu zahlen; der Hauptmietzins und alle Aufwendungen der Hauptmieter sowie ihre Leistungen an die Untermieter zusammengerechnet ergaben umgerechnet pro Tag maximal rund 122 EUR. Bei Untervermietung pro Tag erlösten die Hauptmieter rund 350 EUR bis zu 425 EUR und damit um etwa 190 % bis zu 250 % mehr als sie selbst für die Wohnung pro Tag aufwenden mussten.
Die Vorinstanzen erkannten die Aufkündigung der Wohnung durch die Wohnungseigentümerin aus anderen Gründen als berechtigt.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung im Ergebnis, sah jedoch – anders als die Vorinstanzen – nur den Kündigungsgrund der Verwertung der Wohnung durch Überlassung an einen Dritten gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung (§ 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG) als verwirklicht an. Eine „Verwertung“ liegt auch bei einer (nicht bloß einmaligen und kurzzeitigen, sondern als Erwerbsquelle beabsichtigten) tageweisen Vermietung vor, wobei die Wohnung gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung tatsächlich nicht untervermietet sein muss, sondern es genügt, dass sie in diesem Zeitpunkt angeboten wird.
Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung kommt es auf den Vergleich zwischen den Aufwendungen pro Tag und dem Erlös pro Tag an; nicht erforderlich ist es dagegen, dass der Untermieterlös insgesamt pro Monat den monatlich zu errichtenden Hauptmietzins unverhältnismäßig (um mehr als 100 %) übersteigt.
