Wird eine Wohnung als behindertengerecht vermietet, müssen alle ihre Teile, also auch mitvermietete Balkone, für den Mieter barrierefrei ohne fremde Hilfe benützbar sein
Akzeptierte die Mieterin bei den Vertragsgesprächen den offenkundigen Mangel der fehlenden Barrierefreiheit der vorhandenen Balkone einer als behindertengerecht vermieteten Wohnung nicht, kann sie von der Vermieterin Zuhaltung des Vertrags durch Schaffung eines barrierefreien Zustands auch dann begehren, wenn sie den Mangel bei Übergabe der Wohnung nicht rügte.
Die Klägerin ist auf die Benutzung eines Rollstuhls angewiesen. Sie suchte daher eine behindertengerechte Wohnung. Die Schwester der Klägerin besichtigte als Vertreterin der Klägerin eine von der beklagten Vermieterin angebotene Behindertenwohnung. Die Balkontüren der beiden zur Wohnung gehörigen Balkone waren für eine Rollstuhlfahrerin zu gering dimensioniert. Überdies können sie nur über eine ca 30cm hohe Türschwelle betreten werden. In dem zwischen der Klägerin und der Beklagten geschlossenen Mietvertrag wurde ausdrücklich auf den behindertengerechten Zustand der Wohnung verwiesen. Die Beklagte behob zwar nach Übergabe der Wohnung einige Mängel und nahm auch eine Verbreiterung der Balkontüren vor. Sie weigerte sich allerdings, für eine selbständige Befahrbarkeit der Balkone zu sorgen.
Die Klägerin begehrte von der die Beklagten die Schaffung eines barrierefreien Zugangs zu den Balkonen, nach Wahl der Beklagten entweder durch entsprechende Baumaßnahmen oder durch Einbau einer Rollstuhlhebebühne („Liftboy“) . Die Beklagte wandte ein, die Klägerin habe den fehlenden barrierefreien Zugang nicht gerügt.
Das Gericht erster Instanz und das Berufungsgericht wiesen die Klage mit der Begründung ab, die Klägerin hätte den Mangel der Wohnung bei Übergabe rügen müssen.
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Klägerin Folge.
Er vertrat die Auffassung, dass es der Verkehrsauffassung entspricht, dass alle Teile einer als behindertengerecht vermieteten Wohnung für den Mieter barrierefrei zugänglich sein müssen. Den bestehenden Mangel musste die Klägerin bei Übergabe nicht rügen, weil das Gericht erster Instanz feststellte, dass in einem Gespräch zwischen der Schwester der Klägerin und einem Mitarbeiter der Beklagten, das vor Vertragsabschluss stattfand, die fehlende Barrierefreiheit der Balkone thematisiert wurde. Diese Feststellung bekämpfte die Beklagte im Berufungsverfahren. Darauf ging das Berufungsgericht jedoch nicht ein. Der Oberste Gerichtshof hob daher das Berufungsurteil auf. Er betonte, dass das auf Schaffung eines barrierefreien Zugangs der Klägerin gerichtete Begehren berechtigt ist, wenn das Berufungsgericht die Feststellung übernimmt, dass die fehlende Barrierefreiheit vor Vertragsabschluss besprochen wurde. Eine Rüge bei Übergabe der Wohnung ist in diesem Fall nicht erforderlich.
