Zum Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers beim Bauträgervertrag
Bei Vorliegen von Baumängeln kann der Verbraucher das restliche Entgelt auch dann zurückhalten, wenn im Bauträgervertrag Zahlungen nach dem Ratenplanmodell vereinbart wurden.
Ein Ehepaar erwarb von einem Bauträger eine erst zu errichtende Villa um einen Gesamtpreis von rund 600.000 EUR. Vereinbart wurde eine Zahlung in Raten, die jeweils nach Vollendung bestimmter Bauabschnitte fällig werden sollten. Die letzten beiden Raten waren vertragsgemäß nach „Bezugsfertigstellung“ bzw nach vollständiger Fertigstellung einschließlich der Außenanlagen zu zahlen. Die später beklagten Käufer verweigerten die Zahlung der letzten Rate von rund 60.000 EUR trotz Übernahme des gekauften Objekts, weil entgegen der Zusicherung die Heizungsanlage nicht in der Lage war, das gesamte Haus (einschließlich der zu Wohnzwecken ausgebauten Kellerräumlichkeiten) ausreichend zu beheizen; darüber hinaus lagen weitere weniger gravierende Mängel vor. Insgesamt ist zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands ein Aufwand von rund 27.000 EUR erforderlich.
Der klagende Bauträger begehrte die Zahlung der noch offenen (letzten) Kaufpreisrate und berief sich auf deren mit Fertigstellung der Außenanlagen eingetretene Fälligkeit. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe den Käufern nicht zu. Nach Übergabe des Objekts könnten sie nur den Haftrücklass in Höhe von rund 12.000 EUR in Anspruch nehmen.
Der Oberste Gerichtshof schloss sich im Ergebnis der Rechtsauffassung der Vorinstanzen an, die das Klagebegehren mit der Begründung abgewiesen hatten, die Käufer könnten ungeachtet der Vereinbarung von Teilzahlungen bei Erreichen bestimmter Bauabschnitte weitere Zahlungen verweigern, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt, der die vereinbarungsgemäße Nutzung des Objekts behindert. Der Oberste Gerichtshof betonte unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien zum Bauträgervertragsgesetz (BTVG), dass die Frage, inwieweit Mängel die Erwerber berechtigen, Teile des vereinbarten Entgelts zurückzubehalten, nach allgemeinem Zivilrecht zu beantworten ist. Sind die Mängel so gravierend, dass sie nach den üblichen Maßstäben die Zurückbehaltung des noch offenen Entgelts rechtfertigen, steht dieses Leistungsverweigerungsrecht auch im Rahmen des BTVG zu. Im Verbrauchergeschäft sind außerdem Vertragsbestimmungen unwirksam, nach denen das Recht des Verbrauchers, seine Leistung bis zur Bewirkung oder Sicherstellung der Gegenleistung zu verweigern, für den Fall einer nicht vertragsgemäßen Leistungserbringung ausgeschlossen oder eingeschränkt wird. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann sich der Bauträger auf eine entsprechende Vorauszahlungsvereinbarung im Vertrag nicht berufen, weil die Vereinbarung einer Vorausleistungspflicht des Verbrauchers insoweit unzulässig ist, als damit das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht umgangen würde.
