Zum Schriftformerfordernis bei der Befristung von Mietverträgen
Gibt der Mieter vor Ablauf der (wirksam vereinbarten) Bestanddauer schriftlich ein auf Verlängerung des Mietvertrags auf eine weitere Frist gerichtetes Angebot ab, kommt eine schriftliche Vereinbarung über die angestrebte weitere Befristung nur zustande, wenn der Vermieter dem Mieter rechtzeitig eine schriftliche Erklärung zukommen lässt, der sein Einverständnis mit der Vertragsverlängerung zu entnehmen ist.
Einige Wochen vor Ablauf einer wirksam vereinbarten Befristung eines Wohnungsmietvertrags übersandte ein Vertreter der Vermieterin dem Mieter den Entwurf einer schriftlichen Nachtragsvereinbarung über eine weitere, an die bisherige Vertragszeit anschließende Befristung. In einem Begleitschreiben wurde der Mieter ersucht, im Fall eines Verlängerungswunsches den vorbereiteten Entwurf unterfertigt zurückzusenden; sollte auch die Vermieterin mit einer Verlängerung einverstanden sein, werde er eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesandt bekommen. Der Mieter, der an einer weiteren Verlängerung interessiert war, kam dem Vorschlag der Vermieterseite nach. Ein Vertreter der Vermieterin unterfertigte für diese die vom Mieter unterfertigt übermittelte Vertragsurkunde zu einem nicht mehr feststellbaren Zeitpunkt. Dem Mieter wurde die Verlängerungsvereinbarung mit der Unterschrift der Vermieterseite weder in Kopie noch im Original übermittelt.
Nachdem es zum Streit darüber gekommen war, ob nun ein wirksam befristeter oder aber ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt, erhob die Vermieterin eine Feststellungsklage, mit der sie die Feststellung verlangte, dass das Mietverhältnis bis zu einem bestimmten Zeitpunkt befristet ist und an diesem Tag abläuft.
Die Gerichte erster und zweiter Instanz gaben der Klage statt. Das Gesetz verlange für die Wirksamkeit einer Befristung eines Mietvertrags eine schriftliche Vereinbarung. Dieses Erfordernis sei erfüllt, weil die Verlängerungsvereinbarung letztlich von beiden Seiten unterfertigt worden sei.
Der Oberste Gerichtshof folgte dieser Rechtsansicht nicht und verwies auf allgemeine Grundsätze für den Abschluss von Rechtsgeschäften. Fordert das Gesetz für die Wirksamkeit bestimmter Vereinbarungen die Schriftform, müssen die Vertragserklärungen beider Vertragspartner schriftlich abgegeben werden. Das wird auch im Bereich des Mietrechts schon von der bisherigen Rechtsprechung verlangt, weshalb insbesondere eine schriftliche Erklärung des Mieters, die vom Vermieter formlos akzeptiert wird, nicht ausreicht. Ein schriftlicher Vertrag kann nun entweder dadurch zustande kommen, dass beide Vertragspartner die Vertragsurkunde in Anwesenheit des jeweils anderen unterschreiben, was hier allerdings nicht der Fall war. Im vorliegenden Fall hat der Mieter – über Aufforderung der Vermieterseite – ein schriftliches Angebot zur Verlängerung des Mietvertrags auf bestimmte Zeit abgegeben, dessen Annahme ihm in Aussicht gestellt wurde. Ein wirksamer schriftlicher Vertragsabschluss hätte vorausgesetzt, dass dem Mieter – wie angekündigt – innerhalb angemessener Frist eine schriftliche Erklärung der Vermieterseite über die Annahme seines Verlängerungsangebots zugekommen wäre. Dieses Erfordernis kann nicht dadurch ersetzt werden, dass die Vermieterin (oder ihr Vertreter) die mit der Unterschrift des Mieters versehene Vertragserklärung selbst unterschreibt und bei sich behält.
Hat die Vermieterin dem Mieter aber keine schriftliche Annahmeerklärung zukommen lassen, ist es nicht zu einer schriftlichen Vereinbarung der ins Auge gefassten Befristung gekommen. Angesichts des vom Gesetz geforderten Schriftformgebots reicht es für die Wirksamkeit auch nicht aus, dass die Vermieterseite durch ihr Verhalten (Entgegennahme der Mietzinszahlungen, Gestattung der weiteren Wohnungsbenützung) das Verlängerungsoffert des Mieters stillschweigend annahm. Im Ergebnis wandelte sich der ursprünglich befristete Mietvertrag daher in einen unbefristeten um, weil die nicht schriftlich vereinbarte Vertragsverlängerung nicht durchsetzbar ist und die Vermieterin auch über den vorgesehenen Zeitraum hinaus die Weiterbenützung gestattete.
